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不動產估價討論區
對「免費估價」之省思
一、 前言
每次走過仲介公司前面，看到他們用斗大的字寫著「免費估價」的廣告，心裏就會冒起一股怒火，因為這個廣告顯示仲介公司認為估價太簡單，所以可免費大家服務。但這也同時顯示仲介人員對不動產估價之無知，並顯示他們並不以誠懇負責的態度來做事情。因為房地產價格如果估價不實，那不是讓買方吃虧，就是讓賣方蒙收損失，這是仲介人員應該盡量避免的。
或許仲介人員會說，他們會斡旋到買賣雙方同意的價格才成交，那就不會有那一方吃虧的問題。但是所有的買賣都是在雙方同意下成交的，那怎麼會有人事後後悔。我們在日常的交談中，常可以聽到有人對其朋友說「你買這東西真便宜，我也要去買一個」，或者說「這個價錢還算公道」，或是「我看這東西沒有那個價值，你一定上當吃虧了」。這三種情形，第一種表示「價值＞價格」，第二種表示「價值＝價格」，第三種表示「價值＜價格」，可見成交價格不一定是合理公道的價格。不動產價格一樣有這三種情形存在。消費者沒有怨言，不一定就顯示其成交價格是合理的，事實上有許多消費者是由於對真正價值並不清楚，只好信任仲介人員所言，而真正價值是多少，恐怕仲介人員自已也不知道。
仲介公司的「免費估價」廣告，也可以解讀他們渺視估價這種行業，他們認為憑其經驗，兩三秒鐘就可以告訴客戶多少錢，何必還要花一筆相當可觀的錢去請估價師評估，如此看扁估價這一門行業，怎能不叫我這種研究估價數十年，又到處教估價的人，看到「免費估價」的廣告而火冒三丈呢。估價如果那麼簡單，那世界上何必有那麼多的國家去建立估價師制度。
二、 影響不動產價格的因素非常複雜，非專業人員不容易掌握
談到影響不動產價格的因素，可以用一句話來形容，那就是「不勝枚舉」。如果在此要將所有影響不動產價格的因素都寫出來，那恐怕要花幾十頁的編幅。隨便舉一些例子來說，影響土地價格的因素有區位、地形、地勢、地質、臨路情形、交通狀況、使用管制、產權內容、市場供需情形、災害程度、收益能力－－－－等等。至於影響建築物價格的因素，除了上列影響土地價格的因素外，還有建築物本身的因素，例如建築年月日、使用材料、施工品質、造形、格局、樓層、座向、維修情形、周邊環境、風水、過去發生的問題－－－－等等，真是不勝枚舉。如果要判定不動產的合理價格，則這些眾多的因素都要詳細去分析檢討，那一定要花非常多的勞力、時間與費用，那怎麼不用收取費用呢。其答案不外乎以下二種情形；一是根本不做價格形成因素分析，另外是仲介費用賺很多，所以估價不用收費。如果是第二種情形，那還可以接受，如果是第一種情形，那就非常不應該，這種人是不夠資格擔任不動產經紀人的。
三、 不動產估價方法
我擔任幾次金仲獎選拔委員會委員，在面試時我最常問的題目是「我經常看到仲介公司前面會貼出免費估價的廣告，請你告訴我你是怎麼估價的」。候選人的回答通常都會說「依據成交案例的價格來推算」，這種答案是完全符合我的預料。依成交案例的價格來推算不失為一種估價方法，但其精準度要看推算過程是否嚴密精細，判斷是否正確，所以並非依成交案例的價格推算就能得到合理的價格，這一點認識非常重要。
利用成交案例來推算的方法，稱為買賣實例比較法，其步驟如下：
1. 買賣實例之搜集。
2. 情況補正。
3. 期日修正。
4. 區域因素之比較。
5. 個別因素之比較。
除了要正確執行以上步驟外，還要運用三件以上之案例去推算才能得到合理之「比較價格」，這還不能認是正確的價格。因為以成交案例推算，這只是從市場行情的觀點來推估而已，如果從成本的觀點或收益的觀點來看，其價格不一定會等於比較價格，所以不動產估價技術規則要求估價師必須運用二種以上估價方法估價，其道理在此。
最近日本有二位估價師，為一高爾夫球場的証券化而進行估價，他們只採用成本法評估，結果價格偏高，致投資者蒙受損失，因而被判定罰5000萬圓與4500萬圓之賠償金（尚在上訴中），這個案例顯示估價師的責任何等重大，估價業務絕對不是可以免費代勞的輕鬆業務。
固然，仲介業者並非估價師，所以其是否具備估價方面的知識並不受到重視，但既然標榜為消費者估價，就不能草草了事，至少要能對消費者詳細說明為什麼是這種價格，就市場的觀點是多少，成本的觀點是多少，收益的觀點是多少，最後決定的理由是什麼，如果這些都能很清楚交代，而且具備理論基礎，那必然更能得到消費者的信任。因此奉勸仲介界的朋友，對於不動產價格的處理心態，千萬不要抱著免費就能做的輕視態度，要免費服務當然會受消費者歡迎，但不能因為免費就隨便，因為這關係到當事人數十萬，甚至數百千萬的權益，這種自覺應當是仲介人員基本的修養。
四、 結語
不動產估價師在日本稱為不動產鑑定士，估價稱為鑑定評價，這表示要決定某一不動產的價格，一定要先鑑定其價值，然後才能說出其價格，這與鑑定一塊寶石的價格，道理是一樣的，而價值的鑑定牽涉到非常專精的專業知識，所以對仲介公司所標示的「免費估價」這四個字，個人的感想是「暴露對估價的無知、草率」，因此奉勸仲介公司把那四個字拿掉，而且要充實估價方法的研究，筆竟那是與各位的專業相關的重要知識，絕對不可加以輕視。
(作者︰林英彥、本文摘錄自94年桃園縣不動產經紀業論壇)
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2008-03-17 08:54:42
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