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土地稅務討論區

夫妻出售房屋可使用兩次自用稅率

林淑媛

夫妻出售房屋可使用兩次自用稅率
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配合土地稅法與遺產及贈與稅法的相關規定,夫妻互相贈與土地不課徵贈與稅及土地增值稅。因此夫妻若有二次出售房屋的機會時,原則上可以使用兩次自用住宅的價惠稅率,既不違反自用住宅優惠稅率每個人一生一次的規定,又可以節省增值稅,消費者務必要爭取適用。

房地產的移轉,不管是贈與或買賣,均會牽涉稅賦的問題。土地增值稅是出售土地時最大筆的交易成本,依據房屋買進時與出售時的公告土地現值的差額計算,如果持有的時間太久或是持有期間正好地價大幅上漲,土地增值稅額就可能會相當驚人,但依據土地稅法規定「配偶互相贈與之土地,不課徵土地增值稅」。贈與稅的免稅額為一百萬,即贈與總額如果超過一百萬,超過部份必須要繳納贈與稅,而贈與總額的計算標準是公告土地現值總額及房屋評定價值(即房屋稅單所記載的房屋價值),兩者合計的金額即為贈與總額,如果超過一百萬,即需依法課稅,但是遺產及贈與稅法規定「配偶互相贈與之財產,不課徵贈與稅」。

國稅局表示,假設有 A 先生名下有一棟的房屋要出售,且已經用過自用住宅優惠稅率,而 A 太太尚未使用過。如果 A 先生覺得一般稅率的土地增值稅負擔過重,想要適用自住宅優惠稅率的話,只需將欲出售的房屋先行贈與給 A 太太,過戶到 A 太太的名下之後,以 A 太太的名義出售,就可以用 A 太太的名義適用自用住宅優惠稅率,其稅額與 A 先生直接出售的稅額至少相差 4 倍。

國稅局並提醒消費者,在辦理自用住宅申報時,必須先確認欲出售的房屋是否符合自用住宅的要件。稅法所規定的自用住宅要件為:

1 、所有權人本人、配偶或直系親屬設籍在將出售之房屋。

2 、出售之前一年內無出租或營業之情形。

這二個要件缺一不可,如果有任何一項不符合時,就不能認定為自用住宅,必須改以一般稅率來課徵土地增值稅。

依循合法的管道節省土地增值稅,是法律所賦與的權利,地主需要有深入的瞭解,別讓自己的權利睡著了。消費者出售房屋時,務必要求地政士或不動產經紀人在節稅方面多用心,為自己爭取權益。 | 2006-04-27 17:15:07
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