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不動產估價討論區

不動產證券化資訊平台簡介

林淑媛

不動產證券化資訊平台簡介
【中心 陳冠華】2005/01/25

「不動產證券化條例」已於2003年7月9日經立法院正式三讀通過,象徵台灣不動產市場正式邁向一個新的里程碑。在經過了一年多的醞釀與發展,目前經銀行局核准發行之不動產證券化商品,共計有萬國商業大樓、時代通商大樓、大都市國際中心商業大樓、宏泰世紀大樓以及新光中山大樓等五個不動產資產信託個案,以及富邦一號首宗不動產投資信託個案,累計發行金額合計185.1億元。

由於不動產證券化受益證券在發行條件以及作業流程上,均較一般公司債或共同基金之發行更為複雜,且對於權利義務關係的要求也更為明確,因此相關資訊的透明度的高低影響投資人權益甚鉅。然而,目前國內不動產證券化受益證券的相關資訊散落於櫃買中心、公開資訊觀測站等各處,再加上長期以來台灣不動產市場交易、經營等相關資訊透明度不高,導致投資大眾對於不動產投資普遍存在著錯誤的期待,種種因素皆不利於不動產證券化市場未來的發展與國際化。

財團法人台灣不動產資訊中心(以下簡稱本中心)自2003年5月14日宣佈成立以來,鹹以健全不動產資訊體系、提供各界正確之市場資訊自詡,並長期關注不動產證券化市場的發展,不但身兼經建會不動產證券化推動小組的成員之一,更陸續於中心網站發表數篇證券化相關議題。

因此,本中心於2004年度申請中美基金「台灣不動產市場資訊與流通平台建置計畫」,其中包含「不動產證券化資訊交換平台」建置計畫:希望廣泛的蒐集各類型不動產證券化商品相關資訊,建立公開說明書及一切應公佈之財務報表之資訊交換平台,提供各界查詢。並藉由彙集所有不動產證券化案例及其財務運作資訊,建立各類收益還原率之資料庫,以提供估價或財務試算人員未來在評估不動產證券化產品或進行估價業務時之參考。

目前目前本中心已完成不動產證券化資訊平台網站第一期之相關建置作業,網站架構可以進一步區分為「相關新聞」、「不動產證券化商品資料庫」、「不動產經營資料庫」、「研究成果」、「政策法規」五大功能,以下將就各資料庫詳細功能簡述如下:

一、相關新聞
(一) 證券化相關新聞
定期蒐集中時、聯合四大報證券化最新之相關新聞,並整理政府部門及業者相關新聞稿,使投資人瞭解證券化市場之發展動態,並回顧不動產證券化個案之發展沿革。
(二) 商用不動產相關新聞
配合不動產經營資料庫之需要,蒐集辦公室、旅館、大型商場等商用不動產之相關新聞,提供使用者查詢近年來台灣商用不動產市場之發展概況。

二、不動產證券化商品資料庫
「不動產證券化條例」的觀點來看,本資訊平台資訊蒐集範圍應包括「不動產投資信託」及「不動產資產信託」兩種類型之受益證券。但從民法的觀點來看,房貸抵押權為擔保物權的一種,應可視為不動產相關權利之一,再加上房貸抵押權的證券化與住宅金融體系的發展息息相關,因此本資訊平台證券化商品資料庫之建置,除不動產投資信託與不動產資產信託兩類受益證券外,另將房貸抵押權證券化受益證券列入資料庫建置範圍之內。

因此在網站架構的設計上,由於不動產資產信託受益證券(REAT)以及房貸抵押權受益證券(RMBS)在在證券設計上係屬固定收益證券,而不動產投資信託則較為類似股票及共同基金等權益型的有價證券,因此不動產證券化商品資料庫將把REAT及RMBS歸類於同一資料庫及查詢系統,REIT則單獨設計資料庫格式及查詢系統。

其次,為了建立不動產證券化商品設計資料庫,本資訊平台將以固定收益證券(REAT、RMBS)之證券化標的為出發點 ,整理公開說明書信託之財產收益狀況及其證券設計狀況(包括分券設計、票面利率、信用評等、參與機構…等),提供證券設計人員、投資機構及研究單位掌握證券化商品設計之概況。

最後,為了使國內及國際投資機構掌握台灣房地產市場發展概況,本資訊平台亦將整理國內房地產供需、景氣等指標以及國際不動產市場指標,供投資大眾分析、比較。
因此,針對不動產證券化商品資料庫,本資訊平台提供之服務可以進一步說明如下:

(一) REAT、RMBS查詢系統
使用者可藉由「受益證券編號」、「受益證券種類」、「發行年度」、「發行期限」、「票面利率」、「募集方式」、「信用評等」等關鍵字查詢公開募集之不動產資產信託及房貸抵押權受益證券,並可進一步選擇有興趣之受益證券瞭解其發行基本資料、交易明細、重大訊息公告、公開說明書等電子書以及相關新聞。

(二) REIT查詢系統
使用者除可利用「證券編號」等關鍵字查詢查詢公開募集之不動產投資信託受益證券外,亦可針對「基金形態」、「主要投資標的類型」兩個關鍵字進行查詢,也可以進一步查詢任一不動產投資信託之基本資料、投資明細、近20營業日之基金淨值變動、重大訊息公告、公開說明書等電子書以及相關新聞。

(三) 證券化標的查詢
以公開募集之不動產資產信託及房貸抵押權證券化受益證券之公開說明書為基礎,按證券化標的為主體整理信託財產之內容、收益狀況及受益證券設計情況。以不動產資產信託受益證券為例,使用者可進一步瞭解下列資訊:
1. 信託財產概況:包括標的名稱、座落位置、主要使用狀況、可租賃面積、月租金、產業別、近三年營運收入、空置狀況及估價結果。
2. 證券設計內容:包括受益證券名稱、核准日期及字號、發行總額、掛牌情況及地點、分券狀況(證券代號、票面利率、發行金額及日期、法定到期日、信用評等)、相關參與機構(創始機構、受託機構及其信用評等、不動產管理機構)、信用增強機制。

(四) 不動產證券化指標
1. 台灣不動產市場指標
本中心選用建照面積、使照面積、買賣移轉登記件數、營建類股股價指數、房屋租金指數等不動產市場指標,提供投資人判斷台灣不動產市場變動指標。
2. 台灣房地產景氣指標
台灣房地產景氣指標為內政部建築研究所及國立政治大學台灣房地產研究中心共同編製、發佈,建立房地產景氣之領先、同時、落後指標及對策燈號。
3. 台灣固定收益證券市場(存量)
本中心引用中央銀行網站資訊,比較政府債券、公司債、海外債及資產證券化受益證券每月之發行餘額,提供投資人及研究機構瞭解台灣各類型債券之市場規模。
4. 台灣地區REITs基金
本中心蒐集目前台灣可申購之REITs基金,包括富蘭克林房地產證券化基金、大聯美國不動產投資基金、亨德森遠見泛歐地產股票基金,提供每月之基金淨值變動,提供投資人參考。
5. 國際不動產證券化相關指標
本中心蒐集美國、日本、澳洲、新加坡及韓國REIT股價指數,以反應國際REIT指數的變化。
6. EPRA/NAREIT全球房地產指數
EPRA/NAREIT全球房地產指數是美國不動產投資信託協會NAREIT選取全球適合的房地產股票所加權計算而成,該指數相對反映出的是美國,歐洲和亞洲等地區從事房地產活動公司的股票特性,基期是以1999.12.31為1000.00。

三、不動產經營資料庫:台北市辦公大樓
藉由不動產證券化的過程,不但可以使得資產擁有者取得有別於過去向金融機構取得營運資金的融資模式,也使得一般投資大眾得以參與不動產的經營與投資,但相對的,對於不動產營運的資訊要求也較高。然而,台灣不動產市場的運作過程中,市場資訊一向較為封閉、透明度也不高,在缺乏不動產交易、經營資訊的情況下,不但將可能導致投資人的疑慮,更可能造成受益證券設計上的困難。

因此,本資訊平台為了協助投資人瞭解國內商用不動產發展趨勢,規劃建立包括「台北市辦公大樓」、「旅館」以及「大型商場」三類較具證券化潛力之商用不動產經營資料庫,目前本中心以完成台北市辦公大樓基本資料之建置作業,第二期網站建置作業則將進一步將導入GIS系統並陸續增加旅館、大型商場等資料庫。以下將就台北市辦公大樓資料庫之查詢功能簡介如下:

(一) 台北市辦公室市場評論(季刊)
針對本中心派員實地調查台北市主要辦公大樓之使用現況,並配合使用執照核發狀況,按季公佈台北市辦公大樓最新之市場動態,市場評論內容包括:1.總體經濟分析2.辦公室存量流量分析3.空置狀況4.租金水準5.發展趨勢6.新增大樓簡介。

(二) 台北市辦公商圈導覽
本中心初步將辦公商圈劃分為信義計畫區等15個辦公商圈,以圖示方式呈現辦公商圈內主要辦公大樓之分佈狀況,進而簡介該辦公商圈之發展沿革、歷年存量流量變化、主要進駐產業、空置狀況以及租金變動趨勢,並提供使用者查詢個別辦公大樓之屬性資料、近年交易資訊及新增供給個案介紹。
在本中心進行辦公商圈劃設的過程中,藉由資料的蒐集發現目前國泰房價指數及戴德樑行、世邦魏理仕…等商仲公司辦公商圈的劃分數量分別為5~7個不等,因此未來則將進一步藉由座談會之舉辦,建立大台北地區辦公商圈明確之範圍界線,以作為後續建立辦公大樓分級標準之參考。

(三) 台北市主要辦公大樓查詢系統
使用者可藉由「辦公大樓名稱」、「座落位置」、「辦公商圈」、「地標(500公尺)」、「捷運站(500公尺)」、「使用分區」、「屋齡」、「結構」、「辦公室等級」、「使否為企業總部」等關鍵字進行查詢,並可藉由本中心之資料庫進一步瞭解所欲瞭解辦公大樓之相關資訊,未來並可藉由GIS系統進一步執行比較案例的選擇及近鄰分析。

四、研究成果
(一) 議題與論壇相關
本資訊平台網站成立初期,重大議題討論以規範性的論述為主,討論主題以「不動產證券化資訊揭露」、「關鍵報告之應有標準/格式」、「估價方法與對應資訊」、「證券設計與相關問題」、「制度誘因與市場發展」以及「商用不動產經營」等六大議題為主,並將陸續透過召開專家座談會、專家邀稿及中心內部自行研究等方式進行議題評述。

(二) 博碩士論文檢索系統
近年來證券化相關議題的研究已獲得相當豐碩的成果,根據全國博碩士論文資訊網的統計,以金融資產證券化及不動產證券化為研究主題之博、碩士論文共計386篇。目前本中心已行文教育部高等教育司以提供博、碩士論文之授權,在尚未資訊授權之前,本中心擬藉洽談目前從事證券化研究,並指導學生從事相關研究之教授,由指導教授代為取得博、碩士論文等相關資訊的授權。

(三) 不動產證券化小百科
不動產小百科整理目前立法條文的相關基本知識,介紹未來台灣不動產證券化的整體架構。目前本中心網站已針對22項投資大眾較感興趣之議題,透過自問自答的方式建構不動產證券化小百科。未來本資訊平台網站將持續增加與使用者之間的互動,於網站中建置訊息留言功能,並由專人回覆投資人相關疑問。

五、政策法規
政策法規資料庫係蒐集目前與證券化相關之法規、解釋函令、政策沿革等相關資訊,並於網站中提供證券化申請核準時所需相關之文件供業者自行下載。資料庫結構可區分為下列三個主要項目:
(一) 證券化相關法規檢索:區分為「不動產證券化」、「金融資產證券化」、「有價證券相關法規」、「信託法相關法規」及「其他」。
(二) 證券化政策說明:證券化相關法規立法沿革、草案及三讀條文對照表…等。
(三) 申請文件下載:包括證券化申報核准相關法定文件之下載服務。
目前本中心已完成不動產證券化資訊平台網站相關建置作業,並於3/17起正式開放社會大眾使用,網站成立初期以促進證券化資訊流通為首要任務,因此本資訊平台網站將提供社會大眾免費查詢(http://res.realestate.org.tw),而商用不動產經營資料庫則因本中心會員制度尚在規劃中,因此初步規劃將在6月份對外公開查詢。此外,本中心亦將不定期發送證券化相關議題研究成果之電子報,希望各界不吝給予本中心指教。

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本文摘自 財團法人國土規劃及不動產資訊中心 | 2006-04-27 22:37:44
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