<問題> 本人於去年10月12日經由仲介買了間大樓公寓，當初要購買前要求屋主要保障房屋一年 但仲介和屋主卻跟我們說二手屋沒有在保障的，買賣前我再三的跟仲介和賣方確認房子管路全都沒有問題吧？他們也都跟我保證沒問題。 後來房子裝潢好後搬進去住不到一個月，今年3月1日我家流理台下的熱水管竟然爆開了 （當初裝潢時只有裝潢客廳部份所以並未動到廚房的水管）整個家裡從廚房至客廳都泡湯了，裝潢也因為淹水的關係，需重新整修 塑膠地板也全都浮起來，而且部份地板還變形，流理台下也因為熱水管爆開，所以地板全都浮腫 ，另外還有二間浴室的熱水水流很小，小到都快不能洗澡了，熱水也不熱 請水電師父來修理時，他說水管阻塞，熱水器管路老舊而且也損壞，所以無法控制選擇熱水 此外，在交屋後我才發現浴室磁磚隆起變成是空心的，如果太用力踩的話，很擔心磁磚就會爆開！ 在交屋前仲介給了我們一張　不動產現況說明書 買賣契約中提到　六　建築改良物暇疵情形： 1.是否有滲漏水情形　　　　　否 2.是否曾經做過海沙屋檢測　　否 3.是否曾經做過幅射屋檢測　　否 4.是否有損鄰狀況　　否 5.是否曾經發生過兇宅或自殺致死案　　否 6.是否位於政府徵收預定地內　　否 7.是否曾經被列為危險建築　　否 8.水管或馬桶等排水有無阻塞　　否 以上是關於房屋部份的資料，原本要先寄出存證信涵，但仲介要求我這事一定會處理，但要等月中賣方回來處理；事情一再拖延，後來仲介說賣方不打算處理其他事情，只願賠償水管爆掉的費用和水管阻塞的問題，而且仲介還跟我說，我們買了房子經過這麼久才提出這種問題，賣方不願賠償我們，至於裝潢泡到水，是我們自己房子買來後裝潢的 裝潢泡到水不在他們的賠償範圍內！ 請問口頭上承諾對方這樣契約就算是成立了嗎？若對方翻臉不認帳，這樣該怎麼辦？因為賣方說所有的買賣都必須要有書面契約才算數，今日我們又沒有打契約為什麼要賠償我的損失，從發生事情到現在賣方已經拖延了近一個月了還不願出面跟我談，每次都搞失蹤或是很難連絡的上人 當初交屋前並沒有熱水也無從瞭解水管有無問題，我們不能要求賣方賠償我們嗎？ <回覆> 一、 依民法第354條規定： 物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。 賣方及仲介對你說二手屋沒有保固是錯誤的，所以，賣方負有物之瑕疵擔保責任。 二、 依民法第359條規定： 買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。 依民法第365條規定： 買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。 因此，你發現房屋有瑕疵後，必須先通知賣方（最好用存證信函），並且要在通知賣方後六個月之內向賣方要求解約或減少價金（你的情況可能只能請求減少價金），如果你通知賣方後六個月之內不行使請求權的話，就不能請求減少價金。另外，只要是在賣方交屋給你後的五年內，賣方都負有物之瑕疵擔保責任。 三、 依民法第227條規定： 因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。 所以因為房屋之瑕疵造成你其他財產上（例如裝潢設施）的損害，都稱為加害給付，你可以向賣方請求賠償。 四、 依不動產經紀業管理條例第24條規定： 雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。 前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。 所以仲介給你的不動產說明書都視為是買賣契約的一部分，都負有擔保的責任。