請問土地法 第 104 條: 基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件 優先購買 之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件 優先購買 之權。其順序以登記之先後定之。 1. 需要有租賃關係, 承租人才有基地之優先購買權; 那麼房屋出售時, 是否基地所有權人必須有租賃關係, 才有房屋的優先購買權? 2. 如果房屋是未辦保存登記之建物, 是否也適用本法條?

A：按土地法第104條立法理由為規定基地或房屋出賣時他方之優先購買權，良以地上權人、典權人或承租人乃係房屋出賣時標的物之佔有人，對其有直接之佔有管領關係，設若因標的物出售而解除彼此之既有法律關係時，而此等權利人如不能以同一價格優先購買，顯屬不公。故本條規定基地出售時，賦予地上權人、典權人或承租人優先承購之權利俾使房屋與基地之所有權同歸於一人所有，以求其所有權之完整，使其法律關係單純化，以全經濟效用，而杜當事人紛爭，合先說明。本案分復如次：1. 土地法第104條所謂房屋出賣時基地所有權人有 優先購買權，係指基地出租之情形而言〈49年台上字第1546號判例〉。2.未辦理建物所有權第一次登記者，原則上無法適用土地法第104條，倘尚有疑義，建請檢具具體案例連同相關資料逕向土地所在地縣〈市〉政府或地政事務所洽詢，以資便捷。 _________________ 　 陳孟德 地政士事務所 專辦：節稅規劃、親屬信託、共有分割、疑難繼承、祭祀公業、寺廟登記 TEL：+886 (0)6 201 1161 FAX：+886 (0)6 2020 274 e-mail： maxx@estate.tw