非都市土地編定及管制 一、前言： 依區域計畫法第一條規定，區域計畫法之實施係為促進土地及天然資源之保育利用，均衡人口及產業活動之合理分佈，以加速並健全經濟發展，改善生活環境，增進公共福利，並有效防止自然災害之發生。為達成上述區域計畫法揭櫫之宗旨，台灣地區除金門縣、連江縣、台北、高雄、台中、嘉義及台南市均列入都市計畫內，依照都市計畫法實施分區使用管制，不需辦理非都市土地使用編定及管制外，其餘18縣市之非都市土地均依區域計畫法等有關法令，對土地依其所能提供之使用性質，並參酌地方實際需要，劃定使用分區，編定各種使用地，實施管制，以達到國土資源永續利用之目標。 二、目的： (一)促進土地及天然資源之保育利用。 (二)均衡人口及產業活動之合理分佈。 (三)加速並健全經濟發展。 (四)改善生活環境，增進公共福利。 三、相關法令： 一）區域計畫法。 (二）區域計畫法施行細則。 (三）非都市土地使用管制規則。 四、非都市土地使用編定： (一)非都市土地使用分區類別及劃定原則： 依照區域計畫法施行細則第13條及作業須知第5點規定，非都市土地得依使用計畫劃定為「特定農業區」、「一般農業區」、「工業區」、「鄉村區」、「森林區」、「山坡地保育區」、「風景區」、「國家公園區」、「河川區」、「特定專用區」等10大使用分區。由於非都市土地使用分區，係參照區域計畫之非都市土地分區使用分區計畫圖予以劃定，惟該計畫圖比例尺甚小，殊難作為分區劃定之依據，故內政部特依同細則第16條規定，訂頒「製定非都市土地使用分區圖及編定各種使用地作業須知」，對各種使用分區劃定原則作更具體之規範，以利作業。分區之類別如下： 1、特定農業區：係指優良農地或曾經投資建設重大農業改良設施，經會同農業主管機關認為必須加以特別保護而劃定者。 2、一般農業區：係指特定農業區以外供農業使用之土地。 3、工業區：係指為促進工業整體發展，會同有關機關劃定者。 4、鄉村區：係指為調和、改善農村居住與生產環境及配合政府興建住宅社區政策之需要，會同有關機關劃定者。 5、森林區：係指為保育利用森林資源，並維護生態平衡及涵養水源，依森林法等有關法令，會同有關機關劃定者。 6、山坡地保育區：係指為保護自然生態資源、景觀、環境，與防治沖蝕、崩塌、地滑、土石流失等地質災害，及涵養水源等水土保育，依有關法令，會同有關機關劃定者。 7、風景區：係指為維護自然景觀，改善國民康樂遊憩環境，依有關法令，會同有關機關劃定者。 8、國家公園區：係指為保護國家特有之自然風景、史蹟、野生物及其棲息地，並供國民育樂及研究，依國家公園法劃定者。 9、河川區：係指為保護水道、確保河防安全及水流宣洩，依水利法等有關法令，會同有關機關劃定者。 10、其他使用區或特定專用區：係指為利各目的事業推動業務之實際需要，依有關法令，會同有關機關劃定並註明其用途者。 (二)各種使用地之編定： 使用地之編定係以掌握使用區內每一筆土地之使用狀況為手段，並作合理之用途分配，藉以達到實質管制的目的。依照區域計畫法施行細則第13條規定，非都市土地各種使用分區內土地，編為甲種建築用地等18種使用地，除國家公園區內土地由國家公園主管機關依法管制，不辦理使用地之編定外，應按其編定使用地之類別，依非都市土地使用管制規則之規定管制之 各種使用地編定之定義如下： 1.甲種建築用地：供山坡地範圍外之農業區內建築使用者。 2.乙種建築用地：供鄉村區內建築使用者。 3.丙種建築用地：供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者。 4.丁種建築用地：供工廠及有關工業設施建築使用者。 5.農牧用地：供農牧生產及其設施使用者。 6.林業用地：供營林及其設施使用者。 7.養殖用地：供水產養殖及其設施使用者。 8.鹽業用地：供製鹽及其設施使用者。 9.礦業用地：供礦業實際使用者。 10.窯業用地：供磚瓦製造及其施設使用者。 11.通用地：供鐵路、公路、捷運系統、港埠、空運、氣象、郵政、電信等及其設施使用者。 12.水利用地：供水利及其設施使用者。 13.遊憩用地：供國民遊憩使用者。 14.古蹟保存用地：供保存古蹟使用者。 15.生態保護用地：供保護生態使用者。 16.國土保安用地：供國土保安使用者。 17.墳墓用地：供喪葬設施使用者。 18.特定目的事業用地：供各種特定目的之事業使用者。 五、非都市土地使用管制： 非都市土地使用分區編定公告後，其土地之使用係按其所屬使用分區之類別為不同性質及強度之管制，並以各宗土地之使用地類別作為管制之依據，其管制之基本內涵如下： (一)容許使用 1.為落實編定管制之功能，充分發揮土地利用之潛力，經編為某種使用之土地，依照非都市土地使用管制規則第6條規定，應按其容許之使用項目及許可使用細目使用，但其他法律有禁止或限制使用之規定者，依其規定。例如編定為農牧用地，如屬河川區域之土地，仍不得申請建築農舍。 2.原有使用或原有建築物不合土地使用分區規定者，在政府令其變更使用或拆除建築物前，依管制規則第8條規定，得為從來之使用。 (二)臨時使用 依據非都市土地使用管制規則第六條第一項增列但書規定，符合以下要件之土地得申請做臨時性使用： 1.中央目的事業主管機關認定為重大建設計畫所需之臨時設施，（有關認定基準依行政院89.03.20核定之重大投資計畫土地使用變更作業注意事項規定之金額及面積標準。） 2.徵得用地之中央主管機關及相關機關之同意。 3.地政機關於土地登記簿標示部加註臨時使用用途及期限。 4.中央目的事業主管機關及縣市政府負責監督。 (三)土地使用強度 1.非都市土地使用管制規則第9條規定，甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地、窯業用地、交通用地、遊憩用地、墳墓用地及特定目的事業用地等九種使用地之建蔽率及容積率之上限，但縣市政府得報內政部備查視實際需要酌予調降。 2.同條文第4項前開以外農牧用地等9種使用地，其編定雖不以建築使用為主，惟申請容許使用項目涉及建築行為者，其建蔽率及容積率，應請使用地之中央主管機關會同建築管理、地政機關，就容許使用項目性質訂定規範。 (四)變更編定 1. 非都市土地使用管制，係土地所有權社會化後警察權之行使方式，故凡土地一經編為某種使用地，應即按照編定類別使用，不得任意變更，以貫徹編定與管制之目的。惟為配合社會經濟客觀環境變化之需求，原有之編定用地，在原使用分區範圍內，得依非都市土地使用管制規則第27條規定原則申請變更編定。 2. 按變更編定係採目的事業導向，亦即申請變更編定之前提，為興辦事業應先經核准，依照非都市土地使用管制規則第30條規定，興辦事業核准前，應先徵得變更前及有關機關之同意；其變更使用面積超過一定規模應辦理使用分區變更者，應經內政部區域計畫委員會之審議同意（目前10公頃以下開發案件已委託縣市政府辦理審議）。其申請程序、審議機制依同管制規則第3章土地使用分區變更專章辦理。 3.目的事業主管機關為審查興辦事業，得訂定審查作業要點。 (五)土地使用之檢查 1.非都市土地使用之檢查，由當地鄉（鎮、市、區）公所隨時檢查是否依編定使用。 2.依目的事業主管機關核定計畫編定、變更編定或同意使用者，目的事業主管機關應檢查是否依原核定計畫使用。 3.其有違反編定使用或未按計畫使用者，鄉（鎮、市、區）公所應即報請直轄市或縣（市）政府處理，或由目的事業主管機關會同有關機關處理。 4.縣（市）政府對違反使用之處理，除應成立聯合取締小組定期查處外，其內部分工依非都市土地使用管制規則第55條規定，違反本規則規定同時違反其他特別法令規定者，由各該法令主管機關會同地政機關處理。 (六)違反土地使用管制 1. 違反區域計畫法第15條第1項之管制使用土地者，依照區域計畫法第21條規定，由該管直轄市、縣（市）政府處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並得限期令其變更使用、停止使用或拆除地上物恢復原狀。經限期變更使用等而不遵從者，得採「按次處罰」，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施。 2.同法第22條規定，不依限變更土地使用或拆除建築物恢復土地原狀者，除依行政執行法辦理外，並得處6個月以下有期徒刑或拘役。3.前列6 萬元至30萬元之行政罰鍰裁量標準，基於該項罰鍰的行政主體為縣（市）政府，故由縣（市）政府因地制宜，決定其罰鍰之額度，或訂定裁量標準，以為執行之依據。