內政部95.5.18台內營字第0950080009號函 一、 按「因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權。」、「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。」民法第759條及強制執行法第98條第1項分別定有明文，且依法務部95年5月3日法律字第0950016031號函釋（如附件）：「基於強制執行而取得不動產物權者，一經法院發給所有權權利移轉證書，即發生取得不動產物權之效力（最高法院56年台上字第1898號判例可資參照）。」，故法拍之公寓大廈，買受人自取得不動產權利移轉證書之日，即取得房屋之所有權，成為區分所有權人。 二、 另按公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第10條第2項及第24條第1項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」、「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」，至於經法拍取得公寓大廈所有權之新區分所有權人，雖因故無法進住，然因買受人自取得不動產權利移轉證書之日，即取得房屋之所有權，成為區分所有權人，即屬前揭條例所稱之繼受人，其共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用，及依本條例或規約所定之一切權利義務事項，當依前揭條例條文規定辦理。 :-x