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土地登記 Q&A

 按平均地權條例第四十四條及土地稅法第三十五條規定,土地所有權人於出售自用住宅土地或自用住宅土地被徵收後,自完成移轉登記或領取補償地價之日起二年內,重購使用性質相同之土地者,得依法申請退還其出售土地所繳納之土地增值稅。簡而言之,重購退稅係指如符合一定條件之重購,即可將出售時所負擔之增值稅請求一部或全部退回。
二、重購退稅之要件:
 有關重購退稅之要件規定於土地稅法第三十五條,本文僅就其中自用住宅用地重購退稅之規定簡述之。
1.有關自用住宅用地之定義,依土地稅法第九條係指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記,且無出租或供營業用之住宅用地,合先敘明。
2.適用本退稅之」重購」不論是出售後重購或先購後再出售者均屬之,故只要是不同標的間之購買或出售,無論其先後順序在所不問。
3.適用重購退稅之標的:
重購得申請退稅之標的僅限於三種土地:自用住宅用地、自營工廠用地、自耕之農業用地,且重購與出售前之標的須屬同一性質之用地,例如:出售之土地為自用住宅用地,而重購之土地亦為自用住宅用地者即屬之;惟重購之土地係未有住宅之空地者,因不符」自用住宅」用地之規定,即非本退稅之適用標的。另如何認定原出售土地為自用住宅用地?實務上有以下幾個方法認定之:
a .如出售之土地係按自用住宅用地稅率即百分之十之稅率課徵土地增值稅者,該土地即認定為自用住宅用地。
b .出售之土地雖未按自用住宅用地稅率課徵增值稅,但出售前係按自用住宅用地稅率,即千分之二課徵地價稅者,則亦被認定為自用住宅用地。
c .若土地未按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅及地價稅者,但若符合下列要件者,亦可認定為自用住宅用地:
‧出售之土地面積如都市土地面積未超過三公畝部份,或非都市土地面積未超過七公畝部份。
‧該土地出售前一年內未曾供營業使用或出租者,例如:出售前一年,曾供公司為營利事業登記者即屬曾供營業使用,但如係利用房屋之一部份做家庭裁等免辦營利事業登記之家庭副業使用者,即不屬之。另該使用狀況之限制係指於土地所有權之持有狀態下之限制,即如取得土地所有權後,自始為供自用住宅使用者,則不論其前土地所有權人是否將地供營業使用或出租,均不影響其符合本要件之規定。
‧設籍之限制:出售土地時,土地所有權人或其配偶、直系親屬須於該自用住宅辦竣戶籍登記,而該設籍並無時間長短之限制。
4.重購土地之面積限制:重購之土地須為都市土地面積未超過三公畝部份或非都市土地未超過七公畝部份,但如超逾者,並非全部無法適用重購退稅,僅係該超過部份無法列入重購地價而列入計算申請退稅之金額。
5.售出與重購之時間, 相距應於二年內如係屬先售後購者, 其出售日期係以出售或被徵收土地完成移轉登記或領取補償地價之日起算, 而重購日期之認定,如土地移轉現值如期申報者, 以訂立買賣契約日為準,逾期申報者以申報日為準。另如係先購後售者,起算日期係以重新購買土地完成移轉登記之日為準。
6.出售與重購之所有權人須為同一人:例如出售前之所有權人為夫,則重購之所有權人亦須為夫始有適用。
7.提出重購退稅申請時,土地所有權人或其配偶、直系親屬須已在重購基地上之房屋辦竣戶籍登記,以符自用住宅用地之規定。
8.適用重購退稅之規定不限次數:一般自用住宅增值稅優惠稅率之適用係每一個人一生僅能適用一次,唯本重購退稅並不限於一生一次,即只要符合重購退稅之要件均可申請退稅。
9.分次出售,一次購買,只要符合規定亦可適用。
10.再移轉之時間限制:如重購之土地自完成移轉登記之日起五年內再行移轉或移作其他用途(如原為自用住宅用地改為自營工廠用地)時,即應追繳原已退還之土地增值稅,以避免立法良意成了有心人士逃漏稅捐之方法;唯如重購之土地業已滿五年者,如符合重購退稅之要件者,自當可再援用本規定退稅。
11.可退還之稅額:依土地稅法第三十五條規定,如符合重購退稅之要件者,其可退還之金額係指新購土地地價,超過原出售土地地價扣除土地增值稅後之餘額者,得申請就已納土地增值稅額內退還其不足支付新購土地地價之數額。
法條:
土地稅法第三十五條:
土地所有權人於出售土地或土地被徵收後,自完成移轉登記或領取補償地價之日起,二年內重購土地合於左列規定之一,其新購土地地價超過原出售土地地價或補償地價,扣除繳納土地增值稅後之餘額者,得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內,退還其不足支付新購土地地價之數額:
一 自用住宅用地出售或被徵收後,另行購買未超過三公畝之都市土地或未超過七公畝之非都市土地仍作自用住宅用地者。
二 自營工廠用地出售或被徵收後,另於其他都市計畫工業區或政府編定之工業用地內購地設廠者。
三 自耕之農業用地出售或被徵收後另行購買仍供自耕之農業用地者。前項規定土地所有權人於先購買土地後,自完成移轉登記之日起二年內,始行出售土地或土地始被徵收者,準用之。
第一項第一款及第二項規定,於土地出售前一年內,曾供營業使用或出租者,不適用之。

平均地權條例第四十四條:
土地所有權人出售其自用住宅用地、自營工廠用地或自耕之農業用地,另行購買使用性質相同之土地者,依法退還其出售土地所繳之土地增值稅。
前項土地被徵收時,原土地所有權人於領取補償地價後,另行購買使用性質相同之土地者,依法退還徵收土地所繳之土地增值稅。
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