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土地增值稅(地方稅)Q&A

法院拍賣之農業用地,經核准依農業發展條例第二十七條規定免徵土地增值稅後,承受人再申報移轉時,其前次移轉現值應依平均地權條例第四十七條之二第五項規定,以權利變更之日當期之公告現值為準。
自用住宅用地經主管稅捐機關查明該地僅為漁船設籍場所,並非供營業使用者,如已合於土地稅法第九條及第三十四條規定之要件者,應准予按自用住宅用地稅率計徵土地增值稅。
土地所有權人於出售自用住宅用地後,於二年內另行購買自用住宅用地,申請依土地稅法第三十五規定核准退還已納土地增值稅後,倘於重購土地起五年內,經稽徵機關清查發現因子女就學需要,將戶籍遷出又重遷回而事實上仍居住於該地,並經查明該地確無出租或供營業使用情事,依七十四台財稅第二六八一0號函規定,可免依同法第三十七條規定追繳原退還之土地增值稅。
當事人以土地與他人之房屋互為交換移轉時,如代價相當,自不產生贈與問題,若代價不相當,則應依遺產及贈與稅法第五條第二款課徵贈與稅,惟無論代價是否相當,其土地或房屋移轉,均應依法報繳土地增值稅或契稅。
土地增值稅繳納後,土地出賣人與承買人共同申請撤銷原申報之土地移轉現值案件,既經核准撤銷土地現值申報,並准予退還土地增值稅,因其退稅非屬適用法令錯誤或計算錯誤溢繳之稅款,自不受稅捐稽徵法第二十八條所規定五年期間之限制。
夫妻採聯合財產制者,於婚姻關係存續中,以妻名義登記之不動產,除為妻之特有財產及原有財產外,依修正前民去第一千零十六條及第一千零十七條規定,應屬夫所有。是以,如經查明確屬妻之特有財產或原有財產,則夫妻離婚後,妻以自己名義將其出售,除應依法核課土地增值稅或契稅外,尚不發生核課贈與稅問題。反之,如非妻之特有或原有財產,應屬夫所有,則夫妻離婚後,妻以自己名義將其出售,除仍應依法核課土地增值稅或契稅外,如其價款由夫具領時,夫並未對妻為贈與,應免對夫課徵贈與稅,惟如其價款係由妻具領時,即屬夫對妻之贈與應依法對夫課徵贈與稅。
查土地稅法第三十五條對於土地所有權人出售自用住宅用地後,另行購回自用住宅用地,並無一處之限。但應遵守同法第九條第二項規定「土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬適用自用住宅用地之規定,以一處為限」之規定。如已准以二處土地合併計算自用住宅用地面積時,依土地稅法第三十五條規定,尚可核退已納土地增值稅。
土地所有權移轉時,所有權人為改良土地已支付之全部費用,如確係在其持有期間所繳納者,雖未能在土地增值稅繳納期限屆滿前提出申請自漲價總數額中扣除,仍准為補辦申請手續,重行核算。如其稅款已完納者,應依稅捐稽徵法第二十八條規定申請退稅,其申請退稅之期間,應自繳納之日起五年內提出申請,至於土地所有權移轉登記已否辦妥,則非所問。
法院拍賣之土地,倘承買人承諾願意代繳原土地所有權人欠繳之工程受益費,於繳納通知書註明代繳人(承買人)名稱或姓名,嗣後該土地再次移轉時,准自漲價總數額中扣除該代繳費額後核計土地增值稅。
已納之土地增值稅,倘發生退還情事,原則上應以繳款通知書上所載納稅義務人為退還之對象;惟如該應退稅款係由權利人向稽徵機關申請代繳有案,或權利人能提示證明該項應退稅款確係由權利人代為繳納,並經稽徵機關查明屬實者,應准由代繳人辦理切結手續後,退還代繳人。
政府興建之國民住宅出售,承購戶於辦妥所有權移轉登記後,因房屋滲漏嚴重,經專案核准以原出售價格加計利自退屋還款回復為政府名義時,參照財政部七四台財稅第一八六三二號函釋及國民住宅條例第十五條第二項規定,應免土地增值稅。
依土地稅法第二十八條前段規定:「已規定地價之土地,於土地所有權移轉時,應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅」。而且土地所有權係屬物權性質,其權利有無移轉,自應以民法物權篇規定認定之。至於就同法第五條之立法意旨觀之,對土地所有權之移轉行為,無論有償或無償,均應課徵土地增值稅;再就同條第二項規定「所稱無償移轉,指贈與及遺贈等方式之移轉。」係屬例示規定,並非僅以遺贈及贈與兩種方式為限,其他情形之無償移轉,自亦包括在內。是故,仍應依法核課土地增值稅。
土地所有權人於重劃前死亡,則實際負擔重劃費用者,應為繼承人,惟重劃機關仍以被繼承人之名義核發證明時,為顧及納稅人之權益及符合土地稅法第三十一條暨平均地權條例第三十六條規定,應將土地所有權人為改良土地已支付之全部費用,自漲價總數額中扣除。又土地稅法第三十九條第二項所稱第一次移轉,應以辦理移轉登記為準。是以,繼承移轉原因發生日期雖在重劃前,但辦理移轉登記則在重劃後,其再行移轉,自不屬第一次移轉。
汽車客運業車站用地適用工業用地稅率課徵地價稅者,應以都市計畫編定之「車站用地」為要件,若客運股份有限公司所有土地,非屬編定之車站用地,則不得按工業用地稅率課徵地價稅。
依土地稅法第五條之規定:土地增值稅之納稅義務人,土地有償移轉者為原所有權人,前項所稱有償移轉,指買賣交換等方式之移轉。故交換之土地仍應由各交換人按全筆土地面積就其漲價總數額超過原規定地價或前次移轉現值部分課徵土地增值稅。
1.查土地稅法第二十條規定,公有土地供公共使用者,免徵地價稅。所稱供公共使用,係指供公眾使用不限於特定人使用而言。又土地稅減免規則第八條第一項第一款規定,財團法人或財團法人所興辦業經立案之私立學校用地,經登記為財團法人所有者,地價稅或田賦全免。
2.私立學校分期價購之公有土地,既尚未辦理產權登記,即非屬該校所有,核與土地稅減免規則第八條第一項第一款免稅規定不符。又該地既僅供私立學校使用,自不能認係公共使用,亦不得依土地稅法第二十條規定免徵地價稅。
依照財政部七十八年三月三十一日台財稅第七八00二四五八五號函釋:分次取得土地所有權,一次或分次移轉時,核算土地增值稅應依左列規定辦理:
1.同一土地所有權人於同一宗土地,分次取得所有權後,再將其全部持分一次移轉,應按各次取得之持分及其原地價分別核算。
2.同土地所有權人就同一宗土地,分次取得後再分次移轉,如經查明確認其移轉之持分係在何時取得及取得時久移轉現值,應以移轉各該持分之原地價認定。至分別確認移轉持分之原地價有困難時,應按各次取得之比例認定之。
依農業發展條例第二十七條規定取得免徵土地增值稅之農業用地,其有不繼續耕作情事者,在未經檢舉及稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查之前,自行申請改按一般案件核課並補稅者,應依稅捐稽徵法第四十八條之一規定辦理,免依修正后土地稅法第五十五條之二規定處罰。
依照土地稅法第三十四條規定,土地所有權人「出售」其自用住宅用地,土地增值稅始得按土地漲價總數額百分之十徵收。「贈與」移轉,並非「出售」,且贈與土地之土地增值稅納稅義務人依照土地稅法第五條第二項規定,係屬受贈人而非贈與人,自未便援引上述法條,按自用住宅用地稅率計課土地增值稅。
都市計畫內農業區土地適用農業發展條例第二十七條規定免徵土地增值稅者,依同條例施行細則第十四條規定,係以土地登記簿記載為田、旱、林、養、牧、原、池、水、溜、溝地目之土地為限,「道」地目土地並不包括在內,應不可免徵土地增值稅。
夫妻聯合財產制中,以妻名義登記之土地,辦理土地重劃後妻死亡,經更名登記為夫所有,其於移轉核課土地增值稅時,仍得適用土地稅法第三十一條第一項第二款規定,扣除重劃負擔費用及依同法第三十九條第二項規定減徵土地增值稅百分之二十。
平均地權條例第四十二條第二項但書規定:「在中華民國六十二年九月六日都市計畫法修正公佈前,經編定為公共設施保留地,並已規定地價,且在該次都市計畫法修正公佈後未曾移轉者,其土地增值稅減徵百分之七十。」所稱「並已規定地價」,以同條例第十三條及第十五條規定,舉辦規定
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