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法拍知識 Q&A

絕大部分的法拍屋是因無力繳交房屋貸款,而導致被債權銀行查封然後進入法院強制執行拍賣,偶爾也有一些因其它債務糾紛而被拍賣的。

因此,法拍屋皆出於債務糾紛,債權人取得『執行名義』後,由法院查封債務人的不動產抵押物,進而執行拍賣處分而產生「法拍屋」。

一般的不動產會成為「法拍屋」,其主要原因是該不動產所有權人欠債,而必須拍賣該不動產來還債。債務人不能以自己的意願決定該不動產要賣多少錢,被拍賣不動產之價格是由鑑價公司鑑定,鑑定之價額如債權人及債務人不表意見時,即為第一次拍賣最低價額,如無人投標或出價未達最低價時債權人又不願承受,依強制執行法第九十二條(第一次減價拍賣未能拍定時之處置)執行法院應酌減拍賣最低價額;酌減數額不得逾上次拍賣價的百分之二十。

經流標幾次後,所拍賣之不動產價格通常就會比市價低很多,因此想購屋或尋找新投資管道的民眾,法拍屋就成為炙手可熱的對象。但是法拍屋一直被認為有糾紛、產權不清、屋況不確定等問題,其實投標前如能充分瞭解相關法律常識及周詳的預防工作,不難破解糾紛及產權不清的問題而獲得物超所值的房屋。

資料來源:房屋銀行http://www.aihouse.com.tw/
法院公告:各地方法院不定時會張貼法拍屋公告於法院公佈欄,購屋者如有需要必須上法院查看公告。

銀行公告:如果債權人是銀行時,銀行會將該拍賣案件張貼在自家的網站中的法拍屋公告區裡。

報紙分類廣告:有時在報紙的分類廣告中也可以看到法院的拍賣物件資訊。

網路:網路上也有提供法拍屋資訊的網站,省時又便利。如:一般提供法拍屋資訊的網站、法院的網站或銀行的網站。

法拍屋附近張貼的公告:經法院查封之法拍屋,在房屋附近會張貼查封拍賣公告,不過機會較少。

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資金調度困難:
法拍屋拍得後,必須在7天內繳清房價,不能分期付款,在資金的調度 上較為吃力。

註:如果房子有遭不法佔用的情形,法院會用公權力來排除障礙,但通常對於有租賃或有權佔用情況的房子則不負責點交。

註2:所謂「點交」是指法院負責將房子交給參與競標且得標的人。

無法得知屋況:
法拍屋是遭到法院查封的房子,任何人都不能進入,所以完全無法得知屋內的情況;法拍屋沒有瑕疵擔保,如果拍到的房子有任何問題都無法找人負責,必須自己承擔。

解決方法:事前做好對法拍屋的調查工作,盡量透過周邊的管道調查屋況,最好在購屋的成本中,把房子的整修費用估算在內。

使用權的取得:
雖然法院拍得的房子,產權一定清楚,但不代表一定可以搬進去使用,如果遭到第三人佔用或是承租,或是法院不點交的房子,就算買到了,也無法取得房子的使用。

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目前拍賣案件點交狀況可歸類為五種:

可確定點交(佔40%)
查封時確定為空屋、屋主自住、第三人無權佔有、承租人被排除租賃權,拍定後法院會依得標人之聲請,以司法程序將房屋點交給得標人。

有條件點交(佔40%)
查封時無人在場,法官命債權人查報使用情況,債權人為使拍賣價提高,以確保債權,因此經常查報不確實,所以拍賣筆錄會註明:「債權人陳報空屋,若屬實則點交,投標人應自行查明」,此為有條件之點交。

確定不點交(佔10%)
查封前即有租約,且無法被排除租賃權,拍定後確定不點交。

在銀行貸款設定之前即有租約存在,此租約便無法被法院排除;通常此類案件,債務人牽涉偽造文書之刑責居多,遇上強勢的債權銀行,便會另行訴訟排除。銀行未排除之前,投標人有很大的投標風險。

點交變不點交(佔5%)
拍賣筆錄註明點交,但拍定前臨時有第三人主張租賃關係,法院改為不點交處理。

當標得此類型案件,如不願承受不點交的麻煩,就要保握時效,向法院據理力爭,請求撤銷拍賣,返還投標價金;縱然耗費心力,但總是亡羊補牢,避免「不點交」風險。

不點交變點交(佔5%)
拍賣筆錄註明不點交,但現住人已搬離,且為善意第三人,只要做好保全程序,待取得「權利移轉證書」,即可自行開鎖點交房屋。
以上五種點交狀況,對於有專業經驗之投標人,因個案及承辦法官的自由心證,而有不同判斷及解決方法;但如亳無經驗投標人,經常會有誤判情況及不正確處理,造成拍定後交屋極大困擾,不可不慎!

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法院是爭訟之地
法院是取得法拍屋資訊的場所,除了提供民眾解決紛爭的管道外,也有許多便民服務的措施〔例如:租屋的公證辦理、房屋的標購〕;法院法拍屋的公告正是想購買法拍屋的人,不可錯失的訊息。

法拍屋都有黑道介入
法拍屋交易透明化且合法化,法院為杜絕黑道介入或造成圍標的情形,對整個法拍的作業流程都完全透明化,且針對可能發生弊端的情形加以防範,當然近年來已經很少見到不合法的圍標情形。

房子本身可能有問題
房子受到法拍大都只因屋主本身的債務問題,法院拍賣房子,不是因為房子本身有問題,而是因為屋主因有債務關係(欠債不還;抵押債務不還;欠稅未繳)而提起的假扣押,債權人向法院提出民事訴訟,經判決確定後, 債務人仍然不還錢(或無力償還),債權人再向法院聲請制執行,將債務人名下的房子查封並拍賣。
破除迷思,更深入瞭解法拍屋流程,才有機會進場撿便宜喔!

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1.標地物種類:分為房屋與土地 二種。
2.底價及保證金:保證金所指定的條件,須確實注意有一般金融機構皆
可。
3.地址:須確實瞭解地址所在地,否則拍定後,除法院有疏失外,一概是
自行負責。
4.點交與不點交:注意筆錄所載的內容。

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1.低於市價
法拍屋通常訂出的拍賣底價會比市價低1~2成,如果第一次拍賣不成,會再降低拍賣底價進行第二次拍賣,最多降20%。若二拍流標,進入第三拍則再降20%。比起一般市價的房子,購買法拍屋可說是相當划算!

EX.假設法院拍賣一棟市價1000萬元的房子:
第一次拍賣底價=800萬元

流標

第二次拍賣底價800萬*80%=640萬元

流標

第三次拍賣底價640萬*80%=約520萬元。

2.產權確定
法院拍賣的房子,一經拍定,於七天內繳足尾款後(含假日),就可以取得權利移轉證書,產權清楚,不會有產權不清的糾紛。

3.投資報酬率高
以投資的角度來看,法拍屋具有比市價行情低的特性,所以標購後以市價行情轉手賣出自然可以從中賺取利潤;而以純自住的用途來說,如果能以較市價低的價格買到所要居住的房子,當然可以省下一筆錢。

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辦好不動產的登記之後就可以進行法拍屋的點交了,也就是要取得房子的使用權。點交依順利與否大致可以分為下列2個階段:

第一階段:自行點交
這是最簡單直接的情況,通常是空屋無人居住時,在取得權利移轉證書後就可以直接請人開鎖進去,不需要請法院點交,這時要做的工作如下:
1.會同里長、鄰長或是大樓管理員共同進入。
2.找好鎖匠開鎖進去後就把鎖換掉。
3.準備照相機將進入時屋內狀況包括裝潢、遺留物品都拍照存證。

第二階段:法院點交
如果不動產被債務人佔有或是第三人查封後佔有的情況,且在拍賣前的拍賣公告上〔註明點交〕的前提下,這時處理的狀況如下:
1.向法院提出〔民事強制執行〕點交聲請狀聲請點交,並支付點交人員的出差費,法院規定是每人500元。
2.執行人員現場勘察法院第一次點交會請書記官及法警到現場勘察瞭解狀況,和房屋的佔有人做軟性的溝通。
3.佔有人自行遷離經過執法人員與佔有人協調之後通常會給1到2個月的限期讓佔有人自行遷離。
 
備註:法院接受聲請點交到實際派人點交可能要1個月的時間

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法拍屋並不像一般的購屋情形一樣,能夠隨意觀看進去看。但可以針對法拍屋週遭環境進行勘察,可從以下5點去做勘察:

1.交通狀況:交通上是否便利,合乎自己的需求。
2.環境品質:包含環境衛生、噪音、空氣品質以及附近居民的性質等。
3.生活機能:包含學區、郵局、醫院、市場、休閒場所及購物便利等。
4.附近設施:是否有鄰近不良場所,如墳墓、垃報場、高壓電廠等。
5.住戶勘察:即觀察左右鄰居的營業場所,如KTV、安親班等,並評估自
己是否能接受。
此外,也應勘察屋外狀況,也就是居住空間以外的地方。屋外的硬體、軟體設施都會影響將來居住品質,需注意的重點如下:

1.建築外觀:房子的新舊、建築的樣式、外牆、大門有無損壞。
2.社區管理:如果是住宅社區,是否有保全管理。
3.公共設施:樓梯間、電梯等公共設施是否管理完善,有無保養?

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必需支付的費用
1.投標金額
就是得標的價錢,投標前須先準備公告底價的2成作為保證金,得標後(含假日)7天內須將餘款繳清。

2.稅費
標購法拍屋時所要繳的契稅,如果標購當時的土地增值稅是低於公告現值的話也必須將稅金納入成本計算。

3.地政規費
包括投標前申請謄本、得標後辦理過戶所需的地政規費。

4.其他雜費
包括搬家費、管理費(過戶完成日起計算)、水電及瓦斯費等。

5.整修費
如果買到屋況不佳的法拍屋,就必須花錢重新整修、裝潢。

可能支出的費用
1.利息費
如果你是循其他管道貸款來付款,那麼你就必須負擔在你轉手賣出前那一段時間的利息。

2.代書費
如果委託代書代為辦理過戶、稅費申報等手續,必須付代書費。(但如有向銀行代墊尾款則須由銀行指定代書)。

3.仲介費
如果請代標公司代為投標,就必須支付佣金。

4.搬遷費
如果遇到房子遭人佔用或租用的狀況,想請人搬走,可能要給對方一筆搬遷費。

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法院拍賣不動產鑑價是依據強制執行法第八十條(拍賣不動產執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格)。

鑑價分土地、建物、其他地上物三部分,台北、士林、基隆、板橋等法院是委託民間鑑價公司鑑價,另有法院土地部分是委託地政事務所或地價評定機構,建物則委託當地鄉鎮市公所或建築師公會不動產鑑定之價格多會與市價不相同。

法院執行處會發文徵詢債權人及債務人對不動產鑑定之價額表示意見,如債權人及債務人不表意見時,即為第一次拍賣最低價額。

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1.經常參閱各法院拍賣公告,以選定理想區段及價位之不動產。
2.記住投標時日,並準備投標保證金及得標後應付之餘款。
3.投標當日準時參與競標,並攜帶國民身份證 。
4.投標時要繳交保證金,連同投標單投入票軌,由出價最高者得標,二以上得標金額相同時,以當場增加之金額最高者為得標人。
5.第一次拍賣不成,執行法院可減價但不超過20%再定期拍賣,如果拍不成,再減價不超過20%作第三次拍賣。
6.得標者必須在得標後七日內繳足尾款價金。

買法拍屋,資金的取得和週轉是一件重要的事,而依規定法拍屋要在拍定後七天內繳清價款。因此選定的物件最好是能夠負擔的。而從拍定完畢到點交之後,這段期間的利息負擔也要計算在內。
7.排除「假租約」在取得所有權後,可依民事訴訟法第247 條規定,提起確認租賃權不存在之訴。
8.查明標的物是否有租賃,若原不動產的拍賣與第三者有租賃關係存在,執行法院若未排除租賃關 係後,則買受人(得標人)必須繼續租賃至期滿為止。另外要注意原屋主是否在拍賣前,利用假造的租賃契約, 造
成拍賣後仍合法佔用的情形。
9.得標後記得向法院領取權利移轉證書,以辦理過戶手續。
10.注意點交問題
所謂「點交」,就是案件拍定後,法院會安排時間,陪同拍定人將標的物點交清空。
11.點交的法拍屋,在得標人拍定之後,若無法與原屋主協調搬遷事宜,則可以申請強制執行,約四個月左右便會執行強制點交;反之,若不點交的法拍屋,則必經自行和原屋主協調搬遷事宜,若無法協調,需
逕行官司訴訟,於勝訴後始可申請法院強制點交。
12.抵押權問題
確定「拍定後抵押權是否塗銷」可避免日後的產權糾紛。
13.優先購買權
查明標的物是否有第三者具有優先購買權。如:地上權、典權人、承租人或該標的物為農地等,否則一但有上述情形,再加上有優先購屋權人時,即使得標也屬無效。
14.產權移轉限制
注意標的物是否有產權移轉限制(如國宅),若想投標之標的物件有條件限制,要先查明轉移的條件是否相符。

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