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【住戶權利】

答:繼受前之應作為義務與繼受後之應作為義務並無因果關係,此可從「應…『並』應…」看出,二者均併為義務,不因未履行繼受前義務而得免除繼受後義務。
答:是。
答:第三條第八款以外之專有部分使用者,即任何未經區分所有權人同意而使用專有部分者,均屬無權佔有人。
答:公寓大廈管理條例第十二條之規定,「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。」例如,樓上排水管漏水,若屬於樓板年久龜裂及管線失修以致造成漏水現象,則由樓地板上下方區分所有權人共同平均負擔維修費用。但若該管線破損現象係因樓上住戶在其住宅內施工不慎所造成者,則維修費用應由樓板上方區分所有權人負擔。同時,進行修護作業時,無論費用係雙方負擔或僅有一方負擔,如有必要進入任一方之專有部分或約定專用部分時,該住戶不得拒絕。此為第六條第一項第二款所明定。
答:「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令規定辦理外,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」為公寓大廈管理條例第八條第一項之規定。按外牆或樓頂平台無論納入專有部分範圍,抑劃歸公寓大廈共同部分,可經約定為特定區分所有權人使用。惟因上開部分係公寓大廈之外圍,為維護建築物整體觀瞻,故再明文限制其使用。另從外牆之設置目的及通常使用方法而論,外牆係建築物外圍的牆壁其設置目的在區劃建築物內外,具防阻風雨作用,而不在設置廣告物之用。同時區分所有權人亦無經常使用外牆面之必要;故設置廣告物應認係外牆之特別用法,應依法令規定並經區分所有權人會議之決議,始得為之。「住戶違反前項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,報請主管機關依第四十九條第一項規定處理,該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者,得由管理負責人或管理委員會回復原狀,其費用由該住戶負擔。」同條第二項之規定。
答:依照公寓大廈管理條例第三十六條第八款之規定,管理委員會之職務包括有「規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。」,同時依第四十條之規定,管理負責人亦準用之。但公寓大廈未組成管理委員會且未選任管理負責人時,依第二十九條第五項之規定以區分所有權人會議之召集人為管理負責人,職是之故,由於規約之製訂,應經區分所有權人會議之決議後生效,故規約保管之義務人應為管理委員會;未組成管理委員會時是管理負責人;管理負責人亦未推舉時,則會議召集人應保管該規約。
答:按公寓大廈施行前,住戶間約定之住戶公約,如不違反法律強制及禁止規定,仍應有效,但為明確其權利義務關係,宜依公寓大廈管理條例之規定訂定規約,以資適法。
答:規約由區分所有權人會議之決議通過才發生拘束全體區分所有權人及住戶之效力,但公寓大廈管理條例第二十四條之規定,「區分所有權之繼受人,應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件,並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」故規約之效力,不僅對當事人有拘束力外,繼受人亦應遵守,有別於一般之契約。
答:公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第三十五條規定「利害關係人於必要時,得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄,管理負責人或管理委員會不得拒絕。」
所謂利害關係人係指有法律上利害關係之人(參閱民事訴訟法第二章第三節訴訟參加及行政程序法第一百七十四條),條例雖未對利害關係人予以定義,然區分所有權人及住戶均應屬利害關係人(參閱附件)。來函所述區分所有權人之配偶依條例第三條之定義,其應為住戶,依前開說明其亦屬利害關係人,故得依前揭條例第三十五條規定請求閱覽或影印。
答:公寓大廈管理條例第十四條所定區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分,強製出讓之受讓人資格及出讓價格應如何規範,查該條例並無明文,惟該條例未規定者,適用其他法令之規定,為該條例第一條第二項所明定,仍依照前揭規定辦理。
答:公寓大廈管理條例第十六條對住戶之居住行為加以規範,所規定的事項,在其他法律中幾乎皆已有所規範,現今將之再歸納於本法中,對於生活品質的提昇,有其積極的意義,同時作為違反時的處罰依據,在管理及改善上亦有相當的助益。
依本條第四項之規定:「住戶飼養動物,不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。」,從本項反面來看,是允許在公寓大廈中飼養動物的,但仍有規定,因為適合公寓大廈飼養的動物不多,多會影響公共安寧。條文中規定不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全,對於身處於同一公寓大廈的各區分所有權人而言,此項之規定或有不同意見,因而其中規定可由規約約定禁止飼養之動物,則視住戶之間的意見而定。
答:設立於公寓大廈內的公司行號,係向區分所有權人承租使用該專有部分,該公司行號的負責人或員工,應屬經區分所有權人同意而為專有部分之使用者,應為住戶,其住戶之權利義務當依本條例相關規定辦理。
答:公寓大廈住戶如有違反條例第16條第1項之行為,管理委員會應予制止或按規約處理,至關住戶違反義務之處理方式,應載明於規約,始生效力。如涉私權爭執,宜循司法途徑解決。
答:條例第59條之1立法目的係針對私法部分之爭議,提供民眾得循「先行政、後司法」之途徑,以即時有效解決公寓大廈爭議事件,保障公寓大廈住戶之權益,減少住戶間之爭訟。至於公寓大廈爭議事件經調處委員會調處作成決議後,受調處當事人如不遵守調處決議時,宜循司法途徑解決。
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