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【違規處理】

答:建築法與本條例規定之立法目的、規範內容與處罰對像均不相同,但建築法第七十三條有關變更規定與第七十七條之二有關裝修規定,若與本條例第十六條第三項發生競合時,尚無從判斷何者應優先適用,因就建築物使用管理而言,本條例似為建築法之特別法,而若就公寓大廈管理維護而言,建築法亦似為本條例之特別法,因此宜由直轄市、縣(市)主管機關依個案具體事實、申報人員及期望達成糾正行為之目的,以供判斷選擇引用建築法或本條例,例如若糾正不當行為目的在發揮住戶自治,以提升公寓大廈居住品質,宜適用本條例之規定,但若糾正目的著重建築管理,以維公共安全或欲限期令其停止使用,或拆除或回復原狀時,自宜適用建築法第九十一條、第九十五條之一之處罰。
答:制止得以書面或口頭為之,但應舉證證明業已制止而不遵從之事實,主管機關需查明管理負責人或管理委員會曾有制止之行為,而住戶不遵從後,始得處理該案件。若未經管理負責人或管理委員會制止之程序而報請主管機關處理時,主管機關宜函請應先履行制止程序,不得逕行代為制止。
答:公寓大廈管理條例第十六條第一項之規定「住戶不得住意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。」按住戶在夜間敲打樑柱及牆壁造成噪音,影響居住安寧,自可依據噪音防治或相關法規取締處罰。本項禁止之規定,在授予管理負責人或管理委員會出面制止處理之依憑,同時作為勸阻無效時,在改善居住品質而言,當有幫助。得依本條例第四十七條規定處罰。
答:按「住戶不得於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用,或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入。」公寓大廈管理條例第十六條第二項已有規定。住戶違反規定時,「管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理,經制止而不遵從者,得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。」同條第五項已有規定。
又「違反第十六條第二項之規定者,由直轄市、縣(市)主管機關處新台幣四萬元以上二十萬以下罰鍰。」為第四十九條第一項第四款之規定。另同條第二項又規定,「有供營業使用事實之住戶有違反第十六條第二項行為,因而致人於死者,處一年以上七年以下有期徒刑,得併科新台幣一百萬元以上五百萬元以下罰金;致重傷者,處六月以上五年以下有期徒刑,得併科新台幣五十萬元以上二百五十萬元以下罰金。」
至對於屢勸不改或續犯者,第二十二條規定得「由管理負責人或管理委員會促請其改善,於三個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離。前項之住戶如為區分所有權人時,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分;於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。」
答:按經營公司行號應申請營利事業許可,並應符合都市計畫土地使用分區管制使用項目之規定。因此大樓住戶經營視聽歌唱業如屬依法申請許可登記經營者,其營業行為過於喧嘩,影響他住戶之安寧、安全及衛生者,所稱喧嘩,是否達到噪音程度,其認定應由環保機關依其所訂標準為之。如經該管機關認定已屬違反噪音行為時,應視為同時違反公寓大廈管理條例第五條規定「區分所有權人對專有部分之利用,不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」應依第四十九條第一項第一款規定,「由直轄市、縣(市)主管機關處新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰。」住戶經處以罰鍰後,仍不改善或續犯者,應依第二十二條規定,由管理負責人或管理委員會促請改善,於三個月內仍未改善者,得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離。如其經營未獲許可,為違規營業者,則屬違反第十五條第一項規定「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分,約定專用部分,不得擅自變更。」並應依第四十九條第一項第三款處罰之。
答:按公寓大廈專有部分之利用應在正常使用及不違反區分所有權人共同利益之原則下為之。所謂「正常使用」係指在符合法令規定之使用方法使用之。所謂「違反區分所有權人共同利益之行為」,大致可分為三類,第一類是違反允許使用規定。例如土地使用分區管制建築物原核准用途。第二類是對於建築物構造實體之損害。例如任意破壞或更改建築物樑、柱、承重牆壁、基礎等主要構造者,或超載使用建築物,影響建築物構造安全。第三類是妨害建築物環境品質。例如,製造儲存危險品或經營公害性行業以及其他法令禁止之行為。以上違法使用行為都可以引據公寓大廈管理條例第四章罰則之有關規定處分。至於住戶販賣毒品、開設賭場係屬違害治安行為,公寓大廈管理條例雖未有制裁處分之規定,但適用其他法令,人人均得向治安機關檢舉,予以取締。
答:住戶對於公寓大廈之公共安全、公共安寧及公共衛生有維護之義務,為公寓大廈管理條例第十六條所明文,為保障絕大多數住戶之應有權益,對嚴重違反住戶應遵守義務,致無法維持共同關係者,本條例訂有強制遷離及強製出讓其區分所有權之規定。綜觀先進國家如日本及德國皆有相同規定,此種嚴厲強制遷離及出讓區分所有權之制度,對制裁違反義務之住戶及區分所有權人甚為有效,故有此一規定。
強制遷離是對住戶所採行之方法,如住戶又是區分所有權人時則可訴請法院強製出讓區分所有權,由於對該住戶及區分所有權人利益影響甚鉅,依公寓大廈管理條例第二十二條規定,其事由要件有三:
1.積欠依本條例規定應分擔之費用,經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。
2.違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後,仍不改善或續犯者。
3.其他違反法令或規約情節重大者。
若住戶有發生前述重大違規情事者,其處理程序是由管理委員會、管理負責人或其他住戶視其違反程度及惡劣情形,採行下列二階段之處置:第一階段為勸解。管理委員會或管理負責人應促請當事人於三個月內改善。第二階段為強制遷離或強製出讓區分所有權。當事人經勸解無效,由區分所有權人會議召集人召開區分所有權人會議,訴請法院強制其遷離;其為區分所有權人時,訴請法院命該區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權之應有部分;於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。
此外,公寓大廈有第十三條第二款或第三款情形之一,即嚴重毀損、傾頹或朽壞,有危害公共安全之虞者。或因地震、水災、風災、火災或其他重大事變,肇致危害公共安全者。經區分所有權人會議進行重建。但其中不同意決議之區分所有權人以及同意後不依決議履行其義務者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。
答:一、本部八十八年八月二十日(88)台內營字第八八七四二五八號函對於公寓大廈之違章建築處理方式亦有明示,有關公寓大廈住戶之違章建築處理請依照辦理。
二、另「違章建築之拆除,由直轄市、縣(市)主管建築機關執行之。」、「直轄市、縣(市)主管建築機關,應於接到違章建築查報人員報告之日起五日內實施勘查,認定必須拆除者,應即拆除之。認定尚未構成拆除要件者,通知違建人於收到通知之後三十日內,依建築法第三十條之規定補行申請執照。違建人之申請執照不合規定或逾期未補辦申領手續者,直轄市、縣(市)主管建築機關應拆除之。」分別為違章建築處理辦法第三條第一項及第五條之規定,有關違章建築之勘查、認定、拆除執行係直轄市、縣(市)主管建築機關之權責。
答:依公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第九條第二項規定「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」,同條第四項規定「住戶違反第二項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」;第十五條規定「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分,不得擅自變更。住戶違反前項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,報請直轄市、縣(市)主管機關處理,並要求其回復原狀。」;第十六條第二項規定「住戶不得於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用,或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入。」,同條第五項規定「住戶違反前四項規定時,管理負責人或管理委員會應予制止,或按規約處理,經制止而不遵從者,必要時得報請地方主管機關處理。」。
停車位一般狀況應屬約定專用部分之情形(亦有屬共用而非約定專用),如有前揭條例第十五條之情事自得依其規定處理;如屬共用部分之情形,有前揭條例第九條、第十六條之情事,則應依第九條、第十六條之規定處理。然是否涉及刑法第三百二十條第二項竊佔罪,仍應視其實際情事是否符合竊佔罪之構成要件而定。
答:依公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第四十九條第一項第四款規定「有下列行為之一者,由直轄市、縣(市)主管機關處新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰:……四、住戶違反第十六條第二項或第三項之規定者。……。」,條例第五十九條規定「區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、區分所有權人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員會有第四十七條、第四十八條或第四十九條各款情事之一時,他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出証據,報請直轄市、縣(市)主管機關處理。」。
來函所述情事,依條例之規定區分所有權人並無制止住戶違規情事之權,但依條例第五十九條規定 台端得以他區分所有權人之身份列舉事實及提出証據,報請主管機關依條例第四十九條第一項第四款之規定處以罰鍰。另如規約或區分所有權人會議之決議已規定管理委員會應制止此類行為時,則 台端亦可報請主管機關依條例第四十八條第五款之規定對管理負責人、主任委員或管理委員處以罰鍰。
答:公寓大廈違建,經管理負責人或管理委員會報請處理時,應優先適用本條例第八條及第四十九條第一項第二款之規定立即執行,不宜仍將之列入分類分期分區執行拆除違建之期程。
答:有關 貴大廈地下室停車場之使用管理自得訂定於規約中或於規約約定另行訂定「地下室停車場使用管理辦法」。
如大廈之「地下室停車場使用管理辦法」對於不依規定停車之住戶有罰款之規定者,管理委員會得依其規定執行,惟如有另得逕行予以鎖車之規定,因其涉及妨害他人行使權利,除非經其同意或有法律授權之明文規定,否則管理委員會不宜逕行為之,以免承擔法律責任。
答:報備與否不影響管理組織之成立,故應以實際成立日期為準,而非以報備日為準。所述起造人違反情事係同一事件,即違反第五十七條第二項,則必違反第五十二條第一項,故第四十九條未區分違反第五十七條那一項。
答:住戶違反第8條第1項規定,屆期未回復原狀者,得由管理負責人或管理委員會依條例第8條第2項規定回復原狀,如經違規住戶抗爭以致無法回覆原狀時,管理負責人或管理委員會針對該住戶之違規行為,仍得報請直轄市、縣(市)主管機關,依條例第49條第1項第2款規定,加以處罰。如尚有個案執行疑義,請檢具具體事實資料,逕洽當地直轄市、縣(市)政府辦理。
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