張太太攤開報紙，看到北中南房價都因景氣下滑於年後做了微幅調整，在金融風暴中全身而退的她，看看家裡的老大明年就要結婚了，到現在卻還在領兩萬五的月薪，也實在應該幫他買間房子娶媳婦成家。從市場回家的路上，張太太提著菜籃走進了一間房屋銷售案場。聽銷售人員介紹房屋坪數、格局、面向與週邊環境，張太太滿意的點點頭，當決定要下訂時，聽到32%的公設比，她暗自在心底盤算：「公設比32％……權狀面積有五十坪，也就是室內只有34坪嘍？公設比這麼高，泳池、花園那些設施又用不到幾次，這樣好像不太划算耶！還是要去買虛坪較少的公寓，比較不會吃虧呢？」

你在看房子時，是否也曾有像張太太那樣的困擾呢？現代人早出晚歸，公共設施到底是否實用？或只是蚊子館？扣掉公設佔比，剩下的就全部是室內使用面積了嗎？

優家網為購屋消費者整理一般大眾對「公設比」的疑問如下：

 一、 何謂公設比？哪些區域算是公共設施？

 「公共設施」就是所謂的「共同使用部分」，包括入口門廳、警衛室、管理委員辦公室、公共休閒活動空間、防空避難設備、停車場、機電設備空間、電梯樓梯間、屋頂突出物等。而「公設比」則是指「公共設施總面積」除以「總樓板面積」所得的百分比數值。通常超過1,500平方公尺的基地就會有獎勵開放空間，有頂蓋的部分才會列入公共空間計算，無頂蓋的則稱為「空地比」，不包含在公共設施的佔坪之內，而有無頂蓋的標準則以「滴水線」（也是所謂的投影面積）內作為判斷。所以無頂蓋的中庭花園、泳池、水景等，是不計算在公設面積之內，請消費者千萬不要混淆了！

 二、 何謂大公、小公？

 常常聽到的小公、大公的「公」，就是「公共設施」。大公是所有住戶共同使用與分攤的公共設施，包括社區門廳、管理員室、地下室、機電水塔消防設備、公共休閒活動區等，所以買二手的老公寓就沒有所謂的「大公」，有休閒設備花園造景的複合大社區大多就有「大公」。小公則是當層住戶共同使用與分攤的小範圍公共設施，例如當層梯間、走道與露台等。當一個社區有好幾棟大樓，每棟的梯間規劃都不同時，小公的佔比也就會有所不同，所以同一社區的公設比，不一定每戶都是一樣的。

 三、 為什麼用銷售面積扣掉公設佔坪後，卻還不等於實際室內面積？

 

兩道外露樑間的空間仍舊計入室內使用坪數之內

買預售屋時請特別注意，有部分案件會將小公計算在主建物面積中，交屋時才發現室內面積遠小於預期，因此建議查明「建物測量成果圖」，瞭解格局為何，才能避免掉此類誤解。而我們一般稱作的「使用面積」其實還包括外推與露台，建議在看室內家配圖的時候，要從格局的最外圍看起，因為房子的坪數通常由此計算，兩道外露樑中間的空間雖無法使用，但還是列入使用坪數計算。所以這些為防日曬的深窗或美觀功能的花台，雖不一定可以真正「使用」到，但其實都計算在扣掉公設後的私有使用面積裡。

 四、 公設比要多少才算合理？

 從民國94年7月開始實施建築法規新制後，每棟建築物必須擁有2座逃生樓梯，因此大部分建物的公設比都達30％以上，住戶可使用的實際私有空間反而越來越少。預算有限的消費者若不想買到佔比太大的「虛坪」，可以考慮中古公寓或沒有中庭、休閒設備的傳統華廈，因為公設比較低，實際可使用的面積就相對更多了！但到底多少的公設比才算是合理？目前尚無法律規定。像是有些注重休閒品質、鄰里關係的消費者，就特別喜歡有休閒活動設施的社區；但預算有限或不太使用公共設施的購屋者，也許就可以找公設比較低的建物。所以公設的實用與必要與否，全看個人的需求與預算而定，其實並無所謂的準則。

 五、 要怎樣才能遠離公設灌水的陷阱？

 在不景氣的現在，有些業者會將停車場、車道灌入銷售坪數內，藉此降低單坪價格，用這樣的方法乍看之下單坪價格是較為便宜，但實際上反而是買貴了。例如1,000萬的房子銷售坪數為50坪，算起來單坪只有20萬（1000÷50＝20），但其實是將12坪的車位加入總坪數內去計算，40％的公設比中，室內坪數只有30坪，正確的算法應該將1,000萬減掉車位100萬的市價，再除以30坪室內面積，如此每坪單價其實是30萬〔（1000-100）÷30＝30〕。也有將露天中庭造景誤認作公共設施，或如上述將小公登記在主建物面積裡的狀況，都是常見的公設灌水陷阱。優家網建議您，不管是購買預售屋、新成屋抑或中古屋，不能簡單地用「銷售面積」或「公設比」就輕易帶過，還是務必請銷售人員公設所佔面積、車位、陽（露）台與室內實際坪數一一拆開，並以總價除以室內實際坪數的單價來判定房屋的價格，以免在迷失在建築術語和銷售話術中，吃虧上當成了冤大頭！