文 / 劉孟錦律師.楊春吉

【問題】

吾弟從事房屋買賣，95年1月賣屋給甲君，買賣契約沒寫依現況交屋或保固期間多久，亦未言及房屋有瑕疵如何處理。95年6月甲君言屋漏水，吾弟出錢請師傅維修，96年10月又言漏水，要求吾弟再修。請問吾弟賣屋已近兩年還有義務替甲君修嗎？豈能沒完沒了終生維修（註一）。


【解析】

按「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」「前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之。」「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平�! 怴A買受人僅得請求減少價金。」「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」分別為民法第373條、第354條、第355條、第356條、第357條、第359條、第360條、第365條定有明文。

是買賣標的物之利益及危險，除「契約另有訂定」外，雖自交付時起，均由買受人承受負擔；但物之出賣人對於買受人，除「『買受人於契約成立時，知其物有瑕疵，出賣人不負擔保之責』或『買受人因重大過失而不知有瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責』」（註二）外，仍應擔保「其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」及「其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」；買賣因物有瑕疵，出賣人應負擔保之責者，買受人除「得於第365條所定期間內，解除其契約或請求減少其價金」（註三）外，亦得於「缺少出賣人所保證之品質」或「出賣人故意不告知物之瑕疵」時，不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。又買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物；如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；買受人怠於為前開之通知者，除「依通常之檢查不能發見之瑕疵」或「出賣人故意不告知瑕疵於買受人」外，視為承認其所受領之物。至於不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，除「出賣人故意不告知瑕疵於買受人」外，視�! 骨蚖{其所受領之物。

換言之，不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，出賣人在其瑕瑕疵擔保責任之範圍內，應即除去該瑕疵；但該瑕疵苟非危險移轉時已存在者，而係於危險移轉後，始行發生，出賣人則不負瑕疵擔保責任（註四）。是本案中的出賣人，除「減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵」（註五）或「該瑕疵非危險移轉時已存在者」外，自應於接獲出賣人通知後，立即除去該瑕疵（註六）。


【註解】
註一：問題來源：96年10月21日聯晟法網＞討論區首頁＞【綜合問題討論】＞房屋買賣未定保固條款，賣家要維修幾年?
註二︰但故意不告知其瑕疵者，出賣人仍須負瑕疵擔保責任。
註三：但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
註四：最高法院95年05月11日95年度台上字第951號民事判決：「按物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於『危險移轉時』存在者為限，此觀民法第三百五十四條規定自明。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇。」參照。
註五：最高法院95年05月25日95年度台上字第1097號民事判決：「按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，同法第三百五十四條第一項定有明文。查被上訴人主張係爭機器存有瑕疵乙節，已為上訴人所否認（見一審卷第一一０頁；二審上字卷第一一四、一一七頁、上更(一)字卷第二六、二九、八二頁），原審竟謂上訴人對之不爭執，即有未合；而被上訴人據以主張係爭機器瑕疵者為其員工陳元欣在日本拍攝錄影帶所錄示之情形，但係爭機器由被上訴人提領後迄未拆封測試或使用，為被上訴人所自承（見一審卷第一三六頁；二審上字卷第三一、四九頁），能否以其錄影帶所錄情形作為係爭機器存有瑕疵之證明，已非無疑；何況，上訴人主張被上訴人所指之瑕疵與其自行提供之基板有相當關係，被上訴人復自承自行提供基板之事實（見一審卷第一四一頁），則被上訴人所指係爭機器之瑕疵，與其自行提供基板有無關聯？是否不能達通常之效用或契約預定之效用？應否由上訴人負責？在攸關被上訴人能否為同時履行抗辯而拒絕給�! I價金之認定。原審未遑詳察，遽以上開理由為不利於上訴人之論斷，尚嫌速斷。」參照。 | 2007-11-12 18:19:42

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