Anonymous 寫到:
Ｑ：
林先生問，他在工作地點附近承租了一間房子，租沒幾個月，就聽說屋主財務狀況不好，然事不出所料，抵押權人A銀行來查封房子了，隔沒幾天林先生收到銀行債權人A寄來存證信函，表示要求林先生出面協議搬遷事宜，「否則依法聲請執行法院強制排除佔有，逕行點交……」。林先生不解，不是聽說民法租賃章節中規定有「不破租賃原則」嗎？銀行真的可以這麼做嗎？如果銀行真的可以這麼作，林先生的損害該向誰求償？
一 強制執行法第99條規定「債務人應交出之不動產，現為債務人佔有或於查封後為第三人佔有者，執行法院應解除其佔有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。第三人對其在查封前無權佔有不爭執或其佔有為前條第二項但書之情形者，前項規定亦適用之。依前二項規定點交後，原佔有人復即佔有該不動產者，執行法院得依聲請再解除其佔有後點交之。前項執行程序，應徵執行費。」；同法第98條規定「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限。存於不動產上之抵押權及其他優先受償權，因拍賣而消滅。但抵押權所擔保之債權未定清償期或其清償期尚未屆至，而拍定人或承受抵押物之債權人聲明願在拍定或承受之抵押物價額範圍內清償債務，經抵押權人同意者，不在此限。」
二 倘若林先生承租房子前，該房屋即設定擔保於Ａ銀行，即林先生承租房屋係在設定抵押權之後，則依上開強制執行法之規定，執行法院得依聲請解除其佔有。
三 至於林先生的損害，得依與房東之間的租賃契約關係，向房東請求賠償。
四 參閱相關實務見解：司法院第1446號解釋、大法官第119號解釋、大法官第304號解釋。
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2006-04-27 23:00:44
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