房地產市場景氣自從去年下半年開始呈現緩降趨勢，值得注意的是，由於房價上漲幅度遠比所得成長高，導致房價所得比愈來愈高，其中尤以台北市房價所得比由92 年第一季的5.4倍攀升至96年第三季的9.9倍最為明顯，至於96年第四季則已降為8.6倍，影響所及，民眾購屋負擔必然愈來愈沉重。

未來除區隔性產品之外，議價空間將會逐漸擴大，並且整體市場亦將由賣方市場逐漸轉變為買方市場。至於影響今年房地產景氣發展趨勢之主要因素，則可歸納為以下七點：

一、房價攀至歷史新高

在這一波房價飆漲過程，96年台北市預售房價已攀升至每坪53.1萬元之歷史高點，其中台北市大安區更高達74.5萬元，並且近三年漲幅32.8%，名列台北市第三名。其次為信義區之70.1萬元，並且近三年之漲幅亦高達27.9%，其所以如此，應與近年大安區、信義計劃區豪宅之預售房價每坪屢創百萬元之超高價位息息相關。

二、預售案量持續增加

根據住展雜誌之統計資料顯示，96年預售巿場推案量高達1.15兆元，較95年成長一成以上，其中北部地區為9,000億元，台中地區1,500億元，高雄地區1,000億元；至於97年則將再創新高至1.4兆元，其最直接之影響必然是預售市場競爭愈來愈激烈，其次便是中古屋議價空間亦將隨之擴大，並且影響最大之區域應是中南部地區。

三、供需失衡逐漸明顯

近四年台灣住宅建造執照與使用執照申請量均超過10萬戶，其間所顯示的警訊即在於今後新成屋大量增加所導致房價下跌之不利情勢。

1.住宅存量大於家庭戶數。96年之住宅存量為765萬9,486戶，家庭戶數為751萬2,449戶，而在住宅自有率高達87.83%之情況下，顯示近年整體住宅存量已有逐漸超越實際需求之趨勢。

2.住宅建造執照申請量連續四年超過10萬戶。93年住宅建造執照申請量為11萬981戶，94年為12萬1,622戶，95年更高達11萬5,341 戶，96年之申請量亦高達10萬6,071戶，此就當前臺灣每年8至9萬戶之需求量而言，未來市場供給大於需求之情況亦是勢所難免。

3.住宅使用執照申請量連續二年超過12萬戶。從今年開始將會逐漸感受到交屋高峰期所帶來之房價壓力。

四、豪宅投資客又進場

豪宅、商辦、店面等較具投資價值之產品，在投資報酬率均已大幅下降之情況下，尤其是在未來利率水準普遍看漲之前提下，投資性需求原已大幅降低，惟總統大選後在外資、台商陸續進場，加以年底即將開放陸資來台購屋之利多消息，房地產市場似有再掀房價飆漲之趨勢。

然衡諸市場供需實際現況，仍屬區隔市場特殊現象，不應將其與一般產品混為一談，更不應因兩、三千戶豪宅的價格變動，而影響整體市場765.95萬戶一般住宅之正常行情。

五、消費者購屋能力下降

由於房價上漲幅度遠比所得成長高，導致房價所得比愈來愈高，加以「房貸支出占每月所得比」亦已普遍超過30%，由此不難理解一般民眾購屋負擔之沉重。

其次，依據中央銀行之統計，去年年中國人不動產貸款總餘額高達5兆4,090億元，創歷史新高，高達69%以上。可以預見的是，未來消費者因房價高漲、購屋能力普遍下降，購屋行為將會更趨理性，並且購屋決策時間亦將隨之延長，甚至採取觀望態度，而部分超額供給地區之產品議價空間亦將隨之擴大。

另外，根據內政部之統計資料顯示，95年全年之房屋買賣移轉戶數高達45萬167戶，創九年來之最高點，其主要原因是首購與投資依然熱絡；惟96年以來在新成屋逐漸增加之情況下，市場溫度已有逐漸下降之趨勢。

六、交屋高峰期，新成屋快速增加

近年台北市幾無新成屋可供銷售，其因在於預售屋銷售快速，從而亦導致中古屋價格之急速竄高，惟最近其他各縣市新成屋之存量已逐漸增加，其因在於推案量太大，預售屋銷售普遍不理想，從而亦導致新成屋與中古屋競價求售之情況，影響所及，整體市場之房價亦普遍呈現下滑趨勢。

其次，就最近二年使用執照均超過12萬戶之數據加以探討，當市場逐漸進入交屋高峰期之後，緊接而來的必然是新成屋之大量增加，因此，除地段區位較佳與產品區隔較明顯者外，均會逐漸感受到市場交易漸趨冷淡之氣息。

七、房貸利率逐漸調升

1.貸款比率縮減。由於這一波房地產市場景氣已超過四年，並且有些區域之房價漲幅亦遠超過消費者購屋負擔，加以市場正逐漸進入交屋高峰期，導致各銀行房貸成數大幅縮減一至二成。

另一方面購屋者向銀行申請的貸款比率一般均高達七至八成，而在房屋市場供過於求，房貸成數大幅降低，加以購屋能力逐年下降之情況下，最近金管會又逐漸調整、緊縮房貸政策，必然會對購屋者帶來相當沉重的財務壓力，消費者購屋意願亦必大受影響。

2.利息逐漸調升，套房、店面賣壓面臨考驗。96年中央銀行連續升息，其對利用高槓桿財務操作的投資者而言，必然會因負擔增加而引發賣壓，其影響最大者首推套房產品。更值得注意的是，儘管最近央行多次升息，惟目前房貸利率普遍停留在3%左右，一旦利率逐漸上升到5%以上，將會嚴重影響到首購需求。

再者，最近由於國內房地產價格持續飆高，財金主管不斷呼籲房貸風險控管，各大銀行紛紛對房貸業務緊急煞車，除逐漸調高利率外，並且調降貸款成數、縮短寬限期，尤其是各財經首長更是不斷提出呼籲，一致要求各大銀行辦理房貸業務應有風險意識，其主要目的即希望藉此降低授信風險，兼以達到房市降溫效果。（作者是淡江大學產經系副教授）

【經濟日報╱莊孟翰】@ http://udn.com/