房地產市場進入高檔盤整期 房仲業展店漸趨觀望 八大房仲96年新增店數220店 較95年同期下滑23.88% 永慶房仲集團逆勢成長 96年新增店數較95年成長13% ■ 【 2008/01/17 永慶房仲事業集團 發佈 】 96 年房地產市場上半年受到央行升息及銀行緊縮貸款成數的影響下，市場量能上衝力道明顯減弱，下半年更受到政治因素干擾、各項房地產景氣數字不佳及七月、十一月二次全球股災的影響，市場呈現拉回整理的格局，在此情況下，八大仲介業者展店的動作雖未停歇，但速度明顯趨緩，根據永慶房仲集團統計顯示， 96年八大房仲的總店數為 1987店，較去年成長了 12.45%，但在新增店數部分， 96年新增店數為 220店，較 95年下滑了 23.88%。永慶房仲集團總經理 廖本勝表示， 96年房地產市場屬於高檔振盪格局，在下半年房市量能不足且市場趨近飽和的情況下，房仲業汰弱留強的態勢十分明顯，總店數雖仍呈現成長，然而關店數卻創下 91年來新高，而這種淘汰體質不佳房仲業的情況也發生在中國大陸，號稱中國最大的房仲業「創輝租售集團」，日前也因擴充太快，資金調度困難而宣佈倒閉。 房仲業展店火力集中 都會中心競爭白熱化 根據永慶房仲集團統計，主要都會區在 96年新增店數的成長幅度，除了台北市、新竹市、台中市及高雄市呈明顯成長外，台北縣、桃園縣及台南市等新增店數的成長幅度都有趨緩的現象，其中台南市在 96年更沒有新增任何店數，顯示八大房仲業在展店的策略上，有將火力集中在都會中心的趨勢。 廖本勝 表示，台灣的房地產市場在歷經五年的多頭行情後，目前已進入高檔盤整的格局，而在升息及緊縮貸款的影響下，降低了一般民眾的購屋能力，因此以一般民眾為購屋主力的都會市郊房市量能明顯受到影響，而主要購屋客層為 M型右端高所得者的都會中心區，則不受購買力的限制，其購屋與否的考量主要在於對政經局勢的信心力，因此在看好 2008年總統大選後國內的政治環境、兩岸局勢及經濟發展都將有十足進步的情況下，八大房仲業者對於在台北市、台中市及高雄市等北中南三大都會中心卡位佈局的動作自然更加積極。 台北市新增店數最多 高雄市新增店數成長幅度最高 從各都會區新增店數來分析， 96年以台北市新增店數 89家最多，較 95年成長 45.9%，其次為過去蟬聯 4年新增店 數冠軍的 台北縣，台北縣 96年的新增店數為 36店，與 95年相較，衰退了 47.83%，顯示八大房仲業在台北縣佈局的心態已趨保守，不過整體而言，大台北地區在 96年仍新增了 125店，佔全台新增店數 220店的 57%，高於 95年的佔比 51%。 高雄市是 96年新增店數成長幅度最多的地區， 96年新增了 17店，較 95年成長了 240%，台中市新增了 29店，在全台僅次於台北市及台北縣，新增店數的成長幅度較 95年成長 38.1%，新竹市的新增店數雖然較 95年成長了 50%，惟因其近 2年來的新增店數各僅 2及 3店，顯示新竹市的房仲市場已漸趨飽和，桃園縣 96年新增了 16店，較 95年下滑了 15.79%，台南市 96年的新增店數為 0，為主要都會區中，惟一八大房仲店數沒有成長的地區。 從八大房仲的關店數來看， 96年關店數達到 248店，為 91年以來的新高，顯示在 96年房地產市場進入高檔盤整的同時，也對房仲業進行了一次汰弱留強的總體檢， 廖本勝表示， 92年到 96年上半年的房市多頭行情，使得全台各地房市交易量能充沛，部分房仲業者為了搶食市場，並未慎審評估展店地點，因此在 96年下半年房地產市場交易量能縮減的情況下，釵h體質不佳的房仲店頭紛紛遭到淘汰。 然而在這波房仲關店潮中，永慶房仲集團卻逆勢成長， 96年永慶房仲集團的新增店數仍較 95年成長 13%，相對於八大房仲整體新增店數較 95年衰退 24%來看，表現相對突出， 廖本勝表示，永慶房仲集團由於集團資源充裕，且在展店規劃上經過詳細的市場評估，因此無論是直營或加盟體系的展店都較不易受到房地產市場波動影響。 北市房仲店數首度突破 500店 大台北店數 1000店大關達成 根據永慶房仲集團統計資料顯示， 96年底八大房仲在台北市的總店數為 502店，首度突破 500店，而在台北縣的總店數為 498店，整個大台北地區總計 1000店，超過全台總店數 1987店的一半，不論是在新增店數及總店數方面，大台北地區所佔的比例都超過全台的一半，顯示大台北地區仍是房仲業的「一級戰區」，且競爭有愈來愈激烈的趨勢。 廖本勝指出，大台北地區的房仲店數在 92年 SARS風暴期間僅約 400店，短短 5年間隨著房地產市場的加溫已經到達 1000店的水準，成長幅度高達 2.5倍，成長的速度和倍數都相當驚人。 廖本勝 表示，大台北地區的土地總面積僅佔全台的 6%，但是卻聚集了全台 28%的人口，在地狹人稠的情況下，房價地價一直是全台平均最高的地區，加上大台北地區高消費能力的人口比例也是全台最高，因此不論是新成屋或中古屋的房價都具有相當的支撐力道，而依據內政部的統計資料，大台北地區的建物買賣移轉件數約佔全台的四成，顯示大台北地區不論是在成交價及成交量上，都是全台最熱門的地區，房仲業的獲利空間也就較高，因此各家房仲業者為了搶攻大台北地區這塊「房仲大餅」，無不積極的展店佈局。 大安區 蟬聯 展店冠軍 中山區成長幅度最大 躍升展店亞軍 從區域別來看， 96年台北市大安區總店數為 103店，首度突破 100店，再度蟬聯全台各行政區房仲店數冠軍，較 95年總店數成長了 15.73%，居次的為中山區的 63店，較 95年的第 5名大幅上升了 3名，總店數較 95年成長了 36.96%，為大台北地區成長幅度最高的地區，而台北縣的板橋市則下滑一名，總店數 60店，較 95年減少了 1店，而信義區雖然展店數 48店在大台北地區中僅排第 6名，但是相較於 95年的 37店，成長了 29.73%，在大台北地區的成長幅度僅次於中山區。 廖本勝 表示， 96年房仲業總店數前三名的大安區、中山區及板橋市都是豪宅主要聚集的地區，而展店數成長率第二名的信義區也是近來新興的豪宅聚落，由此可以發現，八大房仲業者都想積極搶攻 M型右端的頂級客層，然而由於豪宅強調其稀有性，在供給釋出量有限的情況下，可以預期的未來在頂級豪宅市場的競爭上，將會是一場日趨激烈的「肉搏戰」。 兩岸三通 中科效應 台中市房仲店數全台第三 高捷通車 世運將屆 高雄市房仲業佈局腳步加速 根據永慶房仲集團統計，台中市 96年的房仲店數為 186店，較 95年成長了 18.47%，總店數僅次於台北市及台北縣，全台排名第三， 廖本勝表示，兩岸直航、陸客來台置產一直是台中市房地產市場最熱門的話題，而中科的發展所帶來的高消費人口，則是支撐台中市房價的主要動能之一，而在看好 2008年總統大選後兩岸局勢可望有突破性發展的情況下，八大房仲在台中市的展店腳步更加的積極， 96年新增店數 29店，在全台僅次於台北市及台北縣，而與 95年的新增店數 21店相較，成長了 38.10%。 高雄市 96年的房市在總統宣佈將南下購屋及捷運即將通車的效應下，房市動能充沛，房仲業佈局展店的動作也十分積極，根據永慶房仲集團的統計，高雄市 96年新增店數為 17店，較 95年的新增店數 5店，大幅成長了 240%，而總店數 151店則較 95年成長了 12.69%， 廖本勝表示，高雄市的住宅市場主要是以自住型的購屋需求為主力，因此住宅市場量能長期來難有大幅的成長，而在高雄捷運通車後，預期高雄市將有機會複製台北「逐捷運而居」的住宅趨勢，吸引南台灣其他縣市的民眾到高雄市購屋置產，因此各家房仲業者在 96年的展店卡位動作自然較為積極。 廖本勝 最後表示，隨著房地產市場在 96年下半年進入高檔盤整的格局，房仲業也進入了重新洗牌盤整期，從 96年關店數創下 91年以來的新高，達到 248店的情況可以看出，體質不佳的房仲業者在這段盤整期中，已經面臨了關店淘汰的困境，因此他建議消費者未來更該重視房屋交易的安全，買賣房屋時選擇形象及信譽良好的房仲品牌就顯得相對重要，並應作好履約保證及糾紛預防的保護措施，以避免在交易發生糾紛時，產生求償無門的情況。 （表一）主要都會區八大房仲總店數比較表 單位：店 區域 96年總店數 95年總店數 成長率 台北縣 498 462 7.79% 台北市 502 413 21.55% 桃園縣 138 122 13.11% 新竹市 55 52 5.77% 台中市 186 157 18.47% 台南市 53 53 0.00% 高雄市 151 134 12.69% 全台 1987 1767 12.45% 資料提供：永慶房仲集團 註 1 ：八大房仲包括永慶房仲集團、太平洋房屋、信義房屋、住商不動產、東森房屋、中信房屋、 21 世紀不動產、北區房屋等。 註 2 ：八大房仲店數統計依據，為 96 年 12 月 31 日前各公司企業網站之公開店數。