一般情況下，人們都希望以相對低價，購入想要、需要的商品； 總價動輒百萬、千萬的房屋消費，消費者當然更得要斤斤計較。 而行之有年的地上權設定制度，或今年初張金鶚教授提倡的HAPN， 其制度設計的重要涵義，都在於降低開發成本，讓消費者負擔減輕； 由此衍生的房市商品，更提供了購屋消費者及投資人另類的選擇機會…
去年底，洛杉磯時報財經版刊登了一則報導，開頭是這樣寫的：『你願意用現有房子，未來可能增值利益的大部分，來換取一定比例的房屋總價折抵，及房貸月付額的減輕嗎？』
目前任何一個國家或地區，都還沒有這樣的房地產買賣制度，能提供上面所描述的選擇；洛杉磯時報所描述的，是今年初政大地政系張金鶚教授及其他幾位教授共同提倡，一項全新設計、名為HAPN的房地產制度。
該篇報導的提問，無論您的想法或回答是什麼，從消費者觀點，只要是能減輕負擔的制度，自然值得關注。
而從此出發，我們也將施行有年，理論上也具有降低開發成本功能的地上權制度，納入一併介紹。全文旨在提供購屋人另類思維：除了土地和房屋合一的傳統概念外，您還有其他的選擇。
HAPN如何運作
那麼，這個讓消費者用未來增值空間，來抵減房價的制度HAPN，到底是什麼玩意？怎樣運作？HAPN全稱為Home Appreciation Participation Note,中文為『住宅增值參與債券』，是由美商安富金融工程集團（IFE）總裁楊太樂設計提出。
無可否認地，房市商品確實兼具消費財（自住）及投資財（增值）兩大特質。然而傳統的房市買賣機制，特別是預售制度，消費者為了購買使用權，必須同步負擔賣方加諸賣價的增值想像空間；投資者想賺取利差，也得背負同樣沉重的金額，遑論還得額外負擔的維修及賦稅成本，投資門檻因而拉高、報酬率降低。
HAPN倡議人之一張金鶚教授就強調，在適當合理的規範之下，HAPN能改變上述的限制，創造自用及投資者皆蒙其利的效果。
因為形塑HAPN的核心理念，就在於分離房市產品的消費財（或使用權）及投資財（或增值）性質。
將房市產品的使用與投資特性拆開後，自用消費者就能以低於市價之價格購買居住使用權，投資者這邊則投資門檻大幅降低，投報率獲得提升。形式上，投資人持有的HAPN，則是類似一種持有期間不配息的『零息債券』。
獲利了結時間難掌握
不過傳統房市投資行為上，投資人是根據行情及市況，自行決定獲利了結的時間點，HAPN投資價值兌現的時間點，則必須是房屋使用權持有者，也就是自用消費者，出售其使用權之時。也就是說，購買HAPN的投資人，並無獲利了結時間點的掌控權。
先不論HAPN是不是真的很複雜難懂，這個實際上是由台灣人發明設計的新制度，無論從自用或投資角度的確都是在挑戰國人既有的觀念及行為。而除了上述投資人並沒有獲利了結的主控權外，還有下面幾個面向，攸關此制的實際運作。
分割使用與投資精髓
首先是，HAPN使用權與投資憑證兩部分的比例如何決定？張金鶚表示，兩者之比例分配，基本上是根據標的所在區位之投資潛值來規範；更簡單說，就是所謂市場機制來決定。這和目前建商推案之訂價策略，中間道理是雷同的。
第二則是HAPN投資財部分，實際類型會是什麼？如何流通？HAPN大約是一種債券憑證，由普羅投資人承購；當然，建商也可以自己吃下，或是壽險或銀行業者，在財務操作上的適當工具，甚至可以是類似私募型債券，不對外流通。
一般投資人部分，前段已敘述。如果是建商收購，則等於自行負擔建案開發的盈虧風險。經由HAPN機制，建商可將投資財部分收購、暫時持有，當房市修正期產生的資產衰退風險，即可獲得延緩；等未來景氣恢復、房價趨穩或攀升時，HAPN也會增值，這時再做適當處分，就能獲利。
這相較於目前景氣下滑時，業者和消費者之間的價格認知拉鋸，導致買氣下滑，建商手上資產無法變現、產生資金壓力的情況，張金鶚強調，HAPN確是適當的解套途徑，創造買賣雙方的雙贏局面。
可減少消費者負擔
HAPN資產減損控管的功能，也適用於銀行端。目前市場需求萎縮，除了造成房價修正壓力外，還可能使房貸違約率提高、不良資產增加。而銀行如願意持有HAPN，則消費者由於負擔減輕，房貸違約之可能性自然降低。
張金鶚就透露，已有壽險業者和行庫表態，對這樣的機制設計有興趣，願意做進一步研究，未來實際運作時也有承購意願。
回到自用者角度，HAPN制度使用權部分，除了含土地持分外，還納入未來增值總額的一定比例，讓屋主願意在使用期間維護房屋品質。
HAPN使用權中包含的投資增值權益比例究竟多少？張金鶚表示，這部份是彈性的；該制度設計，主要在避免使用者不盡維護責任，導致房屋品質下滑、折舊率升高的道德風險。
類似情況除了在租屋市場可見外，也可能在行之有年的地上權設定住宅中發生，畢竟地上權的精神是地面使用權和土地所有權分離，因此有回收年限的問題。地上權制度原始設計的目的之一，也在降低開發成本及購買者的負擔；相較於HAPN，觀念及實務操作上更單純的地上權制度，為何至今仍不普及？
地上權制度 較利投資
對地上權實務研究頗有專精的宏大不動產估價師事務所執行長郭國任指出，表面上看，確實是制度面問題。就過去的實際案例來看，地上權住宅確實比同區位一般房市產品價格便宜，普遍來看，大約是七到八折。不過地上權有使用年限的規定，因此期滿之後，就衍生出地上物的處理，和使用權回收兩部分。
地上物處理並不難執行。實務上，地上物多半可透過地上權使用的續約而繼續使用，或是使用權回收後拆除重建。主要問題，其實還是在使用權回收上。
郭國任表示，這和主事者心態大有關係；目前一些既有的地上權住宅，當初推行時，負責單位除了對制度本身不熟悉外，多半還有『等到使用年限到期，我早已退休，不負責承辦』的心態，因此實際運作確實有欠周延。
如今，十幾二十年前的地上權設定住宅，確實浮現權利即將回收的問題。政府單位也注意到這點。以目前都市更新整合困難重重的情況看，屆時的回收可能也充滿障礙，因此這些年政府新推的地上權設定標的，多半都有使用權不得分割轉讓的規範。
這當然限制了未來地上權的實務應用，如規劃極為特殊、毫無前例可循而轟動一時的台北車站交九用地開發案「京站」，更是因而誕生。
由於有這樣的『限制』，實務上地上權設定之標的購買人，還是以投資目的為主。永慶房屋發言人兼研展部協理黃增福就說，根據他們實務觀察和統計，早期北市幾個地上權設定產品，就有半數以上都是投資目的購買。
黃增福解釋，地上權設定標的固然總價低於同地段等級之一般房市產品，然而因為沒有土地權，因此從銀行角度，這類標的的抵押金額當然也比較低，畢竟房地產商品中，真正能增值的是土地，房屋則只會折舊。因此換算下來，對自用購買者來說，除了無土地持分，不符民情習性外，連貸款也相對較低，等於自備款部分並沒有減少。
不過如是投資目的，則相同區位、相同租金水平，投資總價卻較低，當然投資報酬率就跟著提高。因此從收取租金、賺年投資報酬率的角度，地上權設定就有其吸引力。
郭國任則提出宏大實際試算的數據表示，加入通膨、折舊等因素，地上權設定的標售權利金，加上使用期限內收的地租，總和仍要比單純土地價格高，因此純從政策角度來看，地上權設定之土地利用政策，確實是成功的。
地上權 不得分割轉售
不過上述試算標的土地是位於信義計畫區，其他地區土地不見得能創造同等效果。因此無論從實務試算或投資應用角度，透過地上權設定之土地，都必需是都會區精華地，且房市需求遠大於供給，才有其足夠誘因。反過來說，地上權設定實務應用的區位範圍，的確受到限制；房價水準較低的區域，很難推行地上權。
「京站」這種因為政府近期地上權設定，有不得分割轉讓但書，而應運產生的特殊房市產品，未來會不會有後繼者？黃增福表示，市場反應自是重要觀察指標。且該案還不是地上權，而是長期租賃契約。這樣的變體使用權，買家拿來自用或再出租，情況還單純，如果轉售，就牽涉到新承購戶的貸款問題。
郭國任說明，「京」案從投資角度看，無論區位或租金投報率，確實非常有競爭力，不過貸款則是業主和特定銀行間的專案配合；購買人一旦轉手，其他行庫受理的機率其實很低。如果「京」案未來不出現因為轉售等行為而衍生的負面消息，類似產品還是有市場，否則以目前國內地上權設定的規則看，地上權設定住宅將成為絕響。
地上權住宅確有其實務面之限制，要以住宅產品之角色繼續推廣，讓消費者以較低價格購買，機會已不高；讓消費者仍可持有土地所有權的HAPN，是否真是下一個可能選項？就張金鶚教授提供的官方說法看，這確實是有可能的。【註】
對於願意放棄未來大部分增值機會，來換取降低購屋負擔的消費者來說，HAPN化的房市產品當然是值得期待，甚至可優先考慮的新標的。不過有其他學者認為，除了挑戰既有機制外，建商在『進貨』時，沒有投資、使用權分割之機制，銷售端部分要做類比分割，仍有相當難度。
另外，以HAPN設計機制看，外界更普遍認為，較具增值想像空間的北部市場，還比較可能推廣，對於張金鶚年初表示，可在中南部先試行HAPN的說法感到不解；因為中南部地上權設定接受度相對較低，年初地上權標售已流標收場，遑論是這種更複雜、挑戰既有思維的HAPN？
多元選擇 為重要目標
郭國任指出，目前國內無論是一般投資者或開發商，多是以買賣賺價差、豪取時機財為主要獲利模式，這和國外投資者多著眼於中長期穩定投資報酬率，更重視租金行情的情況，生態差異頗大；這不但限制了地上權推行，及其他不動產證券化商品的普及，恐怕也會對HAPN之實行，產生極大困擾。
張金鶚坦承，任何制度都是從陌生到嫻熟，因此他在年初倡行HAPN時，自然預期將有質疑、反對的聲音。他其實不擔心HAPN未來的接受程度，因為多元社會本來就有多元價值和需求，HAPN並不是要取代現有房市買賣制度，而是提供消費者和投資人另一項選擇。
至於選擇中南部試辦，張金鶚解釋，主要是基於中南部房市現況相對單純，這樣的客觀條件，更可看出，HAPN擺到實務面之後，可能產生的問題，未來實際執行時，才能更臻完善。
張金鶚表示，HAPN制度的成敗與否，關鍵其實在兩部份，一是賣出價格如何決定，二則是業主與消費者及投資人之間的契約內容規範訂定。
在賣出，也就是獲利了結時，價格要怎樣決定？目前的設計，是採專業估價制度介入之模式；畢竟HAPN也算是證券化商品，不大可能由市場機制決定售出價格，目前現有的一些房價指數機制資料也不夠完整；專業估價結果，應該是最好，也最具公信力的方式。
契約部份當然更加重要。畢竟這部份，明確規範了開發者、自用者及投資人的權責，等於是制度的遊戲規則。這部分，自然有賴相關人士，包括推動者，相關業界和政府共同研擬。從這裡看，政府在HAPN推行及監督上，確實都扮演相當重要的角色。
用最簡單的情境，來描述HAPN，張教授提供了以下的例子。如同是兩個朋友合夥購屋，有自住需求這一位負擔使用權，投資目的者負擔投資部分及風險（潛在增或貶值），比例由兩人討論決定，或是公正第三者客觀訂定。而實務上的HAPN，就是由此擴大適用。
地上權的實務應用
地上權設定，簡單地說，就是把土地的所有權和使用權拆開來。宏大不動產估價師事務所郭國任執行長說明，地上權實質上應稱為『土地使用權之物權化』，而一般來說，使用權並不能當作抵押貸款的擔保品；透過民法的物權化之後，就可以藉以進行抵押借款，這樣地上權制度才能順利實行。
而除了單純的地上權設定，收取權利金及地租，讓得標人做地上物開發外，更多時候，地上權的實務應用情況，是做為公共建設BOT制度中的誘因或配套。
郭國任解釋，公共建設BOT的主要興建體，多半是展覽館、運動場之類。開發這類設施，是根本無法獲利，甚至是賠錢的。而為了給予民間參與BOT者足夠誘因，因此這類公共建設BOT，往往會提供某區土地之地上權設定權利，交由民間參與開發者，進行具有營利功能的建物開發，比如旅館或商務住宅等。
這類情況，地上權設定之土地區位，就有可能是非都會精華區，但至少也會是具有發展想像空間的區塊，通常會是該公共建設BOT案的附近。
從實務面看，今年起政府推動的大面積國有地地上權設定政策，由於標的土地當中，位於都會精華區者有限，又不是BOT政策配套，實際標出率確實很難真正提升。因此國有地標售新政策，其實是之前政府售地被評為賤賣國土之後的權宜之計，實非真正籌措新財源的良策。
結語
無論是全新、尚無任何實例可循的HAPN，或是地上權、使用權等等，本文規劃介紹這些『特殊之不動產制度』，其實都是讓有意願及需要的民眾，能負擔得起他們心目中理想的房子，讓有心想投資不動產，卻因門檻太高而卻步的投資人，多一項更穩健的選擇。長此以往，或許我們未來看到的，會是持續穩定向上的市場發展，而不是三、五年一次大起大落景氣循環的泡沫危機…
【註】張金鶚教授等人提出之HAPN，已納入由行政院公共工程會主委范良袛氻均y健全房地產市場新方案』中。以下為張教授提供之會議結論條文：
有關張金鶚等教授建議增列「推動住宅增值參與債券方案，以逐漸達成穩定房價、活絡房地產市場之長期目標【金管會】」一節，原則納入中、長期措施內，並請金管會會商內政部研究其可行性。
資料來源：住展房屋網
