據報道，2011年上海土地交易市場首拍落幕，但其《國有建設用地使用權出讓預申請須知》中顯示，土地期滿後的處理方法為“出讓人無償收回”。網友們掀起了繼《物權法》之後新一輪關於土地使用權到期後該如何處置的爭論。

70年後房子會否成“空中樓閣”

有網友稱，無論是“出讓人無償收回”，還是“出讓人收回並補償相應殘餘價值”，與現有國家法規中“按照國家有關規定自動續期”、“無償自動續期”的規定，顯然完全不同。若上海這個規定得到承認並落實，那將意味著，賣完地的地方政府在70年後又可以將所售土地收回來，重新再賣一次。

70年後，我們的房子會不會成為沒有土地使用權的“空中樓閣”？這一直是橫亙在公眾心頭的不動產憂慮。這個最受關注的核心問題至今也未得到明確。“出讓人收回”甚至是“無償收回”的上海新規，讓人頓感振聾發聵。試想，土地70年後將被政府收回，房子成為“空中樓閣”，現在的房價豈不是被嚴重高估了，買房炒房豈不就是股市中的博傻遊戲？

“無償收回”讓人無法再選擇性忽視土地租期的風險因素，同時也徹底打破了買房人對於必定獲得政府保護的樂觀和幻想。因為，房子建在出讓人將到期收回的土地之上，是和汽車一樣的“消耗品”、“貶值品”，而且貶值速度更快。

“自動續期”是“無償”還是“有償”

有網友分析稱，《土地管理法》草案中並未明確“自動續期”是“無償”還是“有償”。事實上，土地使用權續期問題並非因《土地管理法》修訂而產生。國務院於1990年5月19日頒行的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中，第12條明文規定：“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建築物、其他附著物由國家無償取得。”這一規定使得在中國內地發生的商品房買賣事實上都成了“使用權租售”，業主實為“承租人”，只不過是一次性支付了30年到70年不等的租金而已。這一規定明顯違背公平原則，因而自通過之日起就備受質疑。經過反覆的立法博弈，八次審議方獲通過的《物權法》終於在法律層面對此進行了校正。該法第149條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”

根據“上位法優於下位法”的原則，作為國家基本法律的《物權法》要優於作為行政法規的“暫行條例”。住宅建設用地使用權“自動續期”事實上已經取代了之前的“到期國家無償收回”。但《物權法》所規定的“自動續期”並未明確是“無償”還是“有償”。如立法欲明確為“有償自動續期”，還需要明確“有償”的計算標準。

公權決策不能把民意甩到一邊

有網路文章認為，若不能公平合理地解決土地使用權的“70年大限”問題，本已飽受煎熬的房地產業必將再受打擊。房價本就高企，續期的費用無疑仍要列入房價。若是象徵性地交費續期還好，一旦費用偏高，必將招致民怨沸騰。

與其將來面對激烈的社會衝突，不如儘早公開草案，引入立法博弈，並以此來爭取更多的民意認同，防範潛在的社會風險。當務之急，立法機關應廣開言路，面向社會 徵 集 《 土 地 管 理 法(修 訂 草案)》，對初選入圍的草案不論制訂者為何方，都應及時公開，供民眾參與討論。《土地管理法》修訂不能再走“部門立法”的老路了。

另有網友認為，出臺“土地期滿無償收回”規定，事前應向社會公開資訊，廣泛聽取民眾的意見和建議，並在採納民眾合理建議、完善法定程式後才能實施。上海國土部門“不宣而戰”的舉動，與其說是一種來自出讓人的風險告知，不如說是一種不公平，是違法。它的最大的不足，不在於它是否過於簡單，而在於是否給了所有參與土地交易的人發表意見的機會。

新聞來源：責任編輯/王思翔