徵收房地產稅不是首先考慮房地產調控，而是首先考慮為全局的改革配套。不同地區存在方案差異也是必然的，不能要求所有試點地區都是一個方案。

中證報1月21日刊發財經專家賈康的撰文指出，徵收房地產稅不是首先考慮房地產調控，而是考慮為全局改革配套。1994年形成的分級分稅體制，在“十二五”期間應該有一個從上到下的貫通。房地產稅成為地方稅體系的支柱，將使省以下分稅制由不易落實變成可以落實，使地方政府短期行為得到制度性校正。

關於房地產稅爭議較多，既然不能一下子全局鋪開，也不能在一線城市一起鋪開，那麼就要考慮比較便捷的、在少數城市先行先試的改革路徑。因此，不同地區存在方案差異也是必然的，不能要求所有試點地區都是一個方案。重要的是應該先建一個基本框架，然後讓社會各界來共同探討改進。

關於中國房地產調控問題及房地產稅等問題，現在整個社會都非常關心。我覺得應該更理性和嚴肅地討論這個問題。從全局視野來看，推進房產稅試點應是我們正在進行的新一輪房地產調控當中不可或缺的制度內容。

建立保障軌 放開市場軌

本次宏觀調控與房地產調控新政正在明確樹立起宏觀調控層面的雙軌統籌框架目標。讓政府的歸政府，市場的歸市場。政府在房地產這個領域中，要明確認識到有“兩軌”，一個是保障軌，一個是市場軌。最高端的層面應該是由政府統籌來管理，設計好一個總體的“頂層計劃”。具體到某一個地方政府，在整個轄區通盤規劃裡，要把所有的相關事情考慮好，包括這裡面的住宅怎麼建，從廉租房到公租房和長租房，到一般商品住宅，到高端住宅。這是由市場主體怎樣試錯也試不出來的，必須由政府牽頭做好這種頂層規劃。在下一層面，保障軌上，政府首先要管托底，這個底首先從廉租房托起，進而托到適應收入夾心層、年輕白領的公租房、長租房。如果能讓居民收入低端和收入夾心層“住有所居”，可以滿足這樣的保障性需求，那麼政府在市場軌上就不用緊盯著房價，就不必使用那麼多的手段去對付房價這麼一個指標。政府還應引導民間資本和社會資金進入建設領域，同時也包括引導民間資金參加建設保障房。

房地產稅為全局改革配套

對於在市場軌上運轉的商品住宅、產權房，政府要在管規劃之下管規則，讓相關主體公平競爭，讓有錢的人自己來做選擇。另外管規則的後面還要管收稅，除了在交易環節徵稅外，同時還要在保有環節收稅，而這恰恰是我們過去制度的缺失。在考慮市場經濟發展和和諧社會大前提下，調控的力度不論如何“史無前例”，但在信貸手段、行政手段之外都離不開改革深化、制度建設、法制進步和不動產保有環節稅收制度這樣的內容。

這樣一個視野之下，我們簡單勾畫一下：為什麼住房保有環節需要有房產稅？財稅制度改革是密切關係全局的，我們迫切感覺到，1994年形成基本制度框架的分級分稅體制，在“十二五”期間應該有一個從上到下的貫通。

在現實生活裡面有一個非常突出的問題，即在省以下的地方範圍內，如何打造地方稅體系？我們現在還看不清楚現實生活中地方稅體系的模樣，但是我們應該考慮怎樣使之合理化——一個重要支柱就應是房地產稅。所以在一定意義上說，徵收房地產稅不是首先考慮房地產調控，而是首先考慮為全局的改革配套。

地方稅作為一個體系，其中大宗穩定的收入支柱首推房地產稅，因為它可以使地方政府內在地形成一種物質利益的合理引導：地方政府只要專心優化投資環境，提升本地公共服務水平，其財源建設就可以隨著政府職能的履行越來越壯大。這種與市場經濟導向內洽的機制，也就是房地產稅可以發揮的最主要的正面效應，可以支撐整個配套改革。房地產稅成為地方稅體系的支柱，使省以下分稅制由不能落實變成可以落實，使地方政府短期行為得到制度性校正，這是真正可持續的長效機制。

制度安排關鍵要

促進供需動態平衡

當然房地產稅還要有其他稅制來進行配套改革，這裡要強調，房地產稅改革是不可或缺的，對房地產市場也是正面效應，顯然會在房地產供需雙方行為合理化導向上，形成經濟參數和稅負約束，以促進房地產業健康發展。

我認為房地產總體的矛盾可以從供需關係上來理解。首先一條制約是自然壟斷的地皮。有人說就是由於地方政府形成了對土地的壟斷，抬高地價進而提高房價。我認為這種認識其實是不成立的。設想如果不是地方政府擁有土地所有權，任何別的主體，包括私人管理，也一定是壟斷的（最典型的壟斷案例是日本成田機場，半個多世紀了，幾個釘子戶造成第二條跑道仍然建不起來，他那裡的地價高不高？高得無法想像，政府用了五六十年時間仍然沒有辦法把這塊地買下來）。所以這個問題是一個偽命題：說是地方政府造成了壟斷，其實不對，這裡的真問題實際上是面對自然壟斷，如何在合理規劃之下，怎樣形成適應各社會階層的有效供給。最基本的問題首先是在引導需求方面，但最重要的關鍵點是促使供需動態平衡的制度安排問題，即有限供給制約下的需求運行機制如何合理化。地方政府即使真的把地價壓低，開發商也不會必然將房價壓低，供不應求情況下，這樣的房子本可以賣出很高的價位，那麼哪個開發商會按低價賣房？他肯定隨行就市，賣個好價錢，地方政府壓地價的行為等於是增加他的暴利空間。這個道理應該說清楚。

房地產稅將持續發揮正效應

現在展開分析住房的需求及房地產稅的效應。需求的第一種類型就是買了房以後自住。有房地產稅後，人們大多會考慮實惠轉而購買小一些的戶型，這種中小戶型需求的上升，正好符合科學發展觀的要求：集約利用土地，緩解地皮這種最稀缺資源所產生的制約矛盾，財稅制度的正面效應首先在這方面可以有很好的體現。

第二種需求是囤房，認為存錢不如存房子。房子在我手上，我買的就是養老保障。但是如果有了保有環節的稅，房主就會考慮，既然房子是空著的，那麼就可以租出去對沖稅負壓力，這樣整個社會沒有增加一分錢實際投入，一下子提供出很多原來空置的不動產資源，這顯然提高了不動產資源配置效率，使供需矛盾得到了緩解，這種正面效應是非常明顯的。

第三種需求是轉手賺差價，我們稱之為炒房。我不認為可以明確劃分投資和投機的界限，所以合到一類。只要在保有環節建立不動產稅即房地產稅，雖然不能說可以使中國的炒房行為一下子消失，但肯定會使之有所收斂。有人說炒樓可以賺很多錢，不在乎這一年不到1%的稅，這句話是有一定道理的，但是徵稅改變的首先是整個氛圍，同時炒房者自己也會掂量炒什麼，會更多地改炒中小戶型，因為接盤買家很可能需要的是中小戶型用來自住。另外，如果擔心中小戶型出手不順利，持有成本可能要炒房者自己承擔，那麼炒房者就會收斂一點。比如，原來炒十套八套，現在改炒五套三套。還要注意，這時候租房市場將活躍起來，很多空置房將進入租房市場，另外政府的廉租房、公租房的大量建設，湧現出來大量低端的有效供給，“夾心層”也不必再不顧一切地以當“房奴”的悲壯心情去爭搶低端商品房了，那麼炒房者敢像原來那樣無所顧忌、肆無忌憚地炒嗎？他一定要收斂一些。這還是正面效應，可以減少原來瘋炒的力量，不會使我們的住房價格過快上漲，使大起大落這種現象的風險隨之下降，整個房地產市場就會顯得更平穩，更少泡沫。從未來幾十年的時間段來看，我不認為這樣一個稅可以改變我們的城市化率從目前的40%多一路上升到70-80%過程中房價的上揚曲線，但是有了這個制度因素之後，上揚曲線會變得比較平緩，特別是在演變過程當中，大起大落的波動會減少。

另外一個正面效應就是我們社會迫切需要的收入再分配效應。住房保有環節的稅能使住大房、住好房的人對國庫多做一些貢獻，國庫增加這部分收入後，轉過去扶助低收入階層，這是市場經濟承認與施行的按照承受能力抽肥補瘦的機制。

不同地區方案有差異是必然的

最後應該指出，這項改革，可以按照鄧小平同志說的有些事情可以“先行先試”。按照這個精神，房地產稅爭議這麼明顯的事情，既然不能一下子全局鋪開，也不可能在一線城市一起鋪開，那麼就要考慮比較便捷的、在少數城市以徵收房地產稅這個名義先行先試的改革路徑。既然這樣，不同地區存在方案差異也是必然的，不能要求所有試點地區都是一個方案，重要的是應該先建一個基本框架，然後讓社會各界從方方面面來共同探討，由粗到細地改進。此事還需要積極徵求各方的意見，開明地展開討論，這可以在很大程度上校正網上的非理性討論。我們可以把討論水平提升到更嚴肅、更理性的狀態，這對全社會很有意義。

另外，我認為應該積極安排培訓交流活動。在社會心態方面，現在宣傳上應該更多一些理性的聲音，不應該認為這個稅種的推出就是要和大多數的中國人為敵。比如在重慶，保障房要覆蓋30%-35%的社會成員，他們都和商品房、產權房產生的所謂房價問題沒有直接關係，更和這個稅沒有什麼關係，恰恰是這個稅可以使這些人間接地得到更多的政府公共資源的關照，可以改善他們相對弱勢的境遇。不是高端的住房擁有者，也不會被此稅覆蓋。至於被此稅覆蓋的社會高收入階層，有相應的承受能力，對社會多回報一些貢獻不會使他們傷筋動骨，而且有益於維護社會穩定、保障他們安享“先富起來”的幸福感，這也是符合他們的長遠利益、根本利益的。

新聞來源：徐志嬌 編輯