2010年的房地產市場就像坐了“過山車”，從年初時的房價飛漲、全民買房，到4月份首波樓市調控後的驟冷，再到市場逐漸回暖後又迎來國慶節前的二輪調控，“W”型的市場走勢令購房者無所適從。何時買房？房產稅會不會開徵？明年房價究竟是漲是跌？昨天，由揚子晚報主辦的“後金融危機時代中國房地產業穩定健康發展之策”論壇特別邀請了十位經濟學家對樓市走向以及房價走勢進行了分析與預測。

    未來10年黃金10年PK煎熬10年

    中國樓市走過黃金10年。目前樓市是否進入拐點？房地產支柱產業地位會不會改變？還會不會再出現下一個黃金10年？基於城市化進程等因素，十位經濟學家大多認為中長期房地產業仍有巨大發展空間，但具體判斷時給出的詞不盡相同，“發展10年”、“黃金10年”，“成熟10年”、“煎熬10年”、“轉型10年”……他們從多角度勾勒出未來10年房地產行業前景。

    觀點1：未來10年是“發展10年”

    10位專家幾乎100%認可中長期房地產業仍有較大發展空間，是為“發展10年”。中國社會科學院學部委員劉樹成研究員從經濟週期波動和房地產的關係角度分析，經歷了2007年的峰值、2008、2009年的下跌，2010年GDP又恢復到10%左右，標誌著經濟進入新一輪週期開端，為房地產業的發展也打下了很好的基礎。中央黨校校務委員、組織部長趙長茂教授認為，“未來市場持續穩定走強，因為剛性擺在這兒。”

    江蘇省社會科學院院長劉志彪教授則進一步分析了江蘇情況：因為江蘇雖然經濟在全國比較發達，但城市化水平比較低，只有50%。服務業方面也有30個點可以發展。

    觀點2：未來依然是“黃金10年”

    南京大學不動產研究中心主任高波教授則旗幟鮮明樂觀估計：“未來10年還是房地產的黃金10年。”

    他從四個角度闡述上述觀點：第一，房地產對經濟增長的貢獻。“過去十年每年差不多2個百分點，最多一次2009年，經濟增長9.1%，有三個百分點是房地產帶來的”。第二，是住房消費在整個消費上的比重，中國是10%，丹麥、瑞典等國都超過20%，對比來看，中國住房消費還有上升空間。第三是房地產業對其他產業的帶動效應，據測算房地產對其他行業的帶動是1.05%，建築業是2.42%，加起來就是3.47%。第四，全國城市化水平估計今年年底才達到48%，去年是46.6%，距離發達國家還有很大距離。所以，他認為未來10年、20年依然是房地產大規模開發階段。

    觀點3：“成熟10年”也是開發商的“煎熬10年”

    美國南加州大學經濟學係終身教授譚國富、浙江大學房地產研究中心主任賈生華教授則認為，未來10年房地產市場和開發商勢必面臨“轉型”。賈教授認為還將是“成熟10年”、“煎熬10年”。

    譚國富教授介紹，美國、加拿大房地產發展歷史悠久，初期主要以開發為主；後期則是轉型階段，房地產開發作為二級產業，慢慢轉移到現代性服務產業上，比如金融、中介服務、租賃等各個方面，帶動經濟相關聯其他產業發展。就美國而言，這些相關的服務總量可能相對於房地產開發而言，至少有20%增值。

    美國房地產業發展迄今，無論融資、租賃，還是中介服務、評估等有了很多細分發展。他認為，今後中國可能也要面臨這種轉型。

    賈生華教授則在此基礎上冷靜提出，“過去10年是房地產成長十年，未來10年是房地產成熟的十年”。他分析，處於成長10年中的開發商，日子很好過，政策也很寬鬆；而處於成熟10年中的開發商，則迎來“煎熬”的10年──“成熟10年”對開發商提出的要求是“轉型”，比如譚教授提到的現代服務業、金融業屬性，而這都是目前開發商沒能力達到的。

    房價明年是漲還是跌？就像高波教授所言，這個預測“風險很大”，難度“不亞於哥德巴赫猜想”，但消費者對這個話題都很關心，因此專家再難也得測，他們從不同角度進行了推測。

    觀點1：是漲是跌，看信貸與利率

    王洪衛教授認為，明年房地產市場到底是火還是冰，房價到底漲還是跌，關鍵看兩個金融指標：一個是信貸指標、一個是會否加息。

    他認為，銀行的計劃對房地產業影響很大。以2009年為例，信貸指標原來是5萬億，最後放了9.6萬億，當年房價飆漲。2011年，如果實施穩健貨幣政策，指標控制在7.5萬億以內，那麼開發商日子難過，自然影響到房價。第二個指標是會否加息，利率漲不漲，這對消費者關係很大。他認為，是漲還是跌，看了這倆指標才能回答。

    中央黨校校務委員、經濟學部教授、中國市場經濟研究會常務副會長趙長茂則認為，明年的房地產政策依然趨緊，對於中央政府來說，一定要見效才能罷手。因此他認為明年整個房地產市場發展環境是趨緊的，但是他對長期市場依然看好。

    觀點2：市場穩定，漲幅回落

    賈生華教授則認為，2011年政策會繼續加碼，房地產市場會保持穩定，房產價格漲幅會回落，不過全國不同地區不同項目會有差別。

    他分析說，經過了前幾年過快上漲，從房地產行業生態考慮，房地產業已積累了很大矛盾，負擔了許多矛盾和焦點。現在16個一線城市已經限購、限貸，如果繼續實施，這些城市的房價會繼續回落。他也提醒投資者，不要總寄希望於房價降了10%、30%，認為這才是達到效果，這種情況他認為不會出現，“漲幅回落就達到目的了。”

    觀點3：調控手段若無效，則還會漲

    浙江大學社會科學學部主任、中華外國經濟學研究會副會長史晉川教授認為，房地產市場是否從成長走向成熟，有一個非常重要的原因，是土地關鍵性資源的配置。所以中央是否拿出有效手段降服地方，這是非常必要的。調控手段若無效，明年房價還可能漲。

    觀點4：漲，因為人民幣升值

    高波教授提醒大家，看明年房產價格是漲還是跌，不要忘了人民幣升值的因素。“人民幣升值與房價關係密切。通常一個國家本幣貶值，房價肯定下跌；如果本幣升值，房價就很難跌得下去。”高波由此推測，2011年，是否僅靠宏觀調控就能真把房價穩住，他持懷疑態度。

    他還介紹，去年全國平均房價漲了21.5%，今年到11月份漲了11.5%，減掉CPI，房價漲了7.5%，今年房價應該說控制得還是比較好的。所以對於明年房價來說，“如果不開徵房產稅，我認為至少會是小幅上漲。”。
 
　新聞來源： 揚子晚報網