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york - [媒體新聞] | 2009-04-14 | 人氣:1665

講到今年房地產市場,很多人都在談交屋潮,甚至將之定義為今年房市一大利空;但事實上,與區域的新成屋需求相對應,數據顯示供給與需求並未失衡。 「交屋潮」對缺乏數據的多數人來說,只是一個概念性的利空,今年交屋量大,真正形成供過於求的壓力區 實際上僅有少數幾區,甚至集中在少數個案。

外部經濟不佳,房地產是內需型產業,按常理不該、也不會逆勢走揚;但是,畢竟房地產不是經濟衰退的主動因素,這波房地產不景氣,嚴格說起來,房地產本身的問題焦點還是在價格,供需失衡問題並不嚴重。

一講到景氣,交屋潮的問題就一再被提出來,似乎成為今年房市不景氣的原罪。而交屋潮說法的主要依據,是以二○○七年建築執照申請量為主,推估今年新成屋的交屋數量,就是二○○七年所申請的建照數量,十萬六千兩百七十戶。

這種說法顯然是將建照申請量與交屋量劃上等號,只從市場供給,也就是單一面的角度來評估市場好壞,以此簡易的方式判斷房市良窳,未免失之偏頗。

一來建照申請量與實際住宅交屋量,還是有一段落差,不該照單全收;二來是應該要把需求量一併考量進來。

申請量與住宅交屋量的落差,主要是在於申請量包括所有住宅及非住宅類,住宅類約佔八成左右;再者是供給原本便應對照需求一起探討,才能客觀地評斷,供給究竟是過量還是不足。

換句話說,房子蓋很多的區域,如果搬進來的人也很多,那新房子多就不會是問題;如果房子蓋很多,卻沒有人要搬進來,那才會發生問題。

我們就從台北市及台北縣,用數據來探討真正的供需問題。

 

 

台北市供需均衡

 

 

台北市今年新成屋交屋量,總計推估約有六千六百戶,主要還是集中在中山區、內湖區及文山區為主,交屋戶數大約都有一千戶左右,這三區就佔了約二分之一,其他行政區大約都在三百戶到五百之間。

這樣的交屋量體對台北市來說,顯然是輕鬆的,更何況量體較大的中山區、內湖區及文山區,長期以來就是推案量較大區域,推案量大也是因為市場胃納量有一定的空間。

像中山區就是傳統的投資型區域,小套房更是許多投資客的最愛;新開發的大直大彎段,因為承接兩岸直航臨近松山機場議題,以及鄰近內湖科學園區等等,即便區內規劃以大坪數為主,還是吸引許多投資客前來購買,中山區有這些客層支撐,供需長期都能維持平衡。

內湖區有內湖捷運線今年年中通車加持,以及原有的內科客群,加上地處南港與松山機場之間,未來性被看好,因此這幾年供給量從沒少過,投資者也大有人在;文山區新議題不多,但是相對比較其他捷運線經過地區房價,文山區已經算是相對低價區,因此供給量維持一定的水準。

這次統計較為特別的是,將需求量比對進來,主要是評估該行政區當中,新遷戶籍購屋數量,再比對供給量,所謂供過於求的差額就推估出來了。

統計發現,信義區因為戶籍不增反減,因此供需差額約有四百戶,文山區也是因為新遷進文山區的戶數偏低,因此推估文山區的供給量會大於需求量約三百五十戶。

其他像南港、大安、北投、松山、內湖等區,遷入的新戶籍數,顯然要比交屋的戶數還要多,一般多出約兩百戶左右,照理說,這些區域供給量的壓力應該也是很有限。

 

 

 

 

台北縣主要區域交屋兩萬七千戶

 

 

以同樣的計算方式來看台北縣,整體交屋戶數大約有兩萬七千戶,今年台北縣某些區域確實是有交屋潮的壓力。

台北縣交屋量排名前五名分別是林口、淡水、三重、板橋及樹林。林口及淡水的交屋量都達五千戶以上,其餘約在三千戶左右。

單看這樣的量體,確實令人膽顫心驚,這也就是一般人認為今年會產生交屋潮的主要原因之一,單是林口及淡水的交屋量,加起來就有一萬戶,如何消化這些量體,確實是一個問題。

但是當我們加上另一個面向因素—需求面來看,剛剛的排名就有了變化。以供需差額來看,前五名變成淡水第一名、林口第二名、三重第三名不變,樹林晉陞到第四名,原本榜外的新店意外進榜變成第五名,原本榜內第五名的板橋則除名。

分析這樣的變化,林口及淡水的交屋量壓力,還是台北縣之冠,但是比較起來,林口的狀況似乎又沒有淡水嚴峻,因為遷進林口的戶數比淡水高出一些,林口未來有機場捷運經過,高速公路往來台北又十分方便,連接各工業區,交通條件比淡水好。

三重及樹林也是重案區,約比林口及淡水少一千戶,但是兩年來,三重地區僅約有一千戶購買新成屋,今年交屋量突破三千戶,也就是說,一年約五百戶需求,這些交屋量體要消化,對三重地區來說,確實是一個沉重的負擔。

樹林有部份量體與三峽相連,應該說樹林量體約有七至八成都在三峽北大特區內,因此三峽與樹林應該合併來看。

三峽與樹林今年約交屋四千三百戶,兩年內新購新成屋戶數約兩千五百戶,供給多出約一千九百戶,但是看起來購買三峽與樹林新成屋的戶數成正比例上升,餘屋過剩的問題,反而沒有上述區域嚴重。

板橋今年推估將交屋約三千戶,量體乍聽也是具有威脅,但是其實其中包括規劃一千五百戶「新巨蛋」,扣除該案,板橋交屋量約一千三百戶,板橋兩年來推估購買新成屋約有兩千戶,預料板橋地區將可以順利賣出,不致有交屋潮壓力。

 

 

 

 

結語

 

 

從台北縣市交屋資料來看,交屋問題似乎沒有想像中嚴重,量體的背後,再剝一層,會發現原來是區域的問題,僅是集中在少數某幾區,並非整個縣市都有交屋潮的問題。

又剝下一層,就又看清,原來被認為是交屋量重案區,原來也只是集中在少數個案,不一定全區都有交屋潮的問題。

抽絲剝繭之後,「交屋潮」就不再是今年房市的絆腳石了,從全面交屋潮,到縣市交屋潮,再到個案交屋潮,交屋潮的陰影應該可以撥雲見日了。

註一:交屋量(戶數)=建商未售出餘屋戶數+先建後售戶數+一般退戶+投資釋出戶

註二:需求量(戶數)=區域新增戶籍數×購屋比例(%)×購買新成屋比例(%)

 

 

資料來源:住展房屋網
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