講到今年房地產市場，很多人都在談交屋潮，甚至將之定義為今年房市一大利空；但事實上，與區域的新成屋需求相對應，數據顯示供給與需求並未失衡。 「交屋潮」對缺乏數據的多數人來說，只是一個概念性的利空，今年交屋量大，真正形成供過於求的壓力區 實際上僅有少數幾區，甚至集中在少數個案。
外部經濟不佳，房地產是內需型產業，按常理不該、也不會逆勢走揚；但是，畢竟房地產不是經濟衰退的主動因素，這波房地產不景氣，嚴格說起來，房地產本身的問題焦點還是在價格，供需失衡問題並不嚴重。
一講到景氣，交屋潮的問題就一再被提出來，似乎成為今年房市不景氣的原罪。而交屋潮說法的主要依據，是以二○○七年建築執照申請量為主，推估今年新成屋的交屋數量，就是二○○七年所申請的建照數量，十萬六千兩百七十戶。
這種說法顯然是將建照申請量與交屋量劃上等號，只從市場供給，也就是單一面的角度來評估市場好壞，以此簡易的方式判斷房市良窳，未免失之偏頗。
一來建照申請量與實際住宅交屋量，還是有一段落差，不該照單全收；二來是應該要把需求量一併考量進來。
申請量與住宅交屋量的落差，主要是在於申請量包括所有住宅及非住宅類，住宅類約佔八成左右；再者是供給原本便應對照需求一起探討，才能客觀地評斷，供給究竟是過量還是不足。
換句話說，房子蓋很多的區域，如果搬進來的人也很多，那新房子多就不會是問題；如果房子蓋很多，卻沒有人要搬進來，那才會發生問題。
我們就從台北市及台北縣，用數據來探討真正的供需問題。
台北市供需均衡
台北市今年新成屋交屋量，總計推估約有六千六百戶，主要還是集中在中山區、內湖區及文山區為主，交屋戶數大約都有一千戶左右，這三區就佔了約二分之一，其他行政區大約都在三百戶到五百之間。
這樣的交屋量體對台北市來說，顯然是輕鬆的，更何況量體較大的中山區、內湖區及文山區，長期以來就是推案量較大區域，推案量大也是因為市場胃納量有一定的空間。
像中山區就是傳統的投資型區域，小套房更是許多投資客的最愛；新開發的大直大彎段，因為承接兩岸直航臨近松山機場議題，以及鄰近內湖科學園區等等，即便區內規劃以大坪數為主，還是吸引許多投資客前來購買，中山區有這些客層支撐，供需長期都能維持平衡。
內湖區有內湖捷運線今年年中通車加持，以及原有的內科客群，加上地處南港與松山機場之間，未來性被看好，因此這幾年供給量從沒少過，投資者也大有人在；文山區新議題不多，但是相對比較其他捷運線經過地區房價，文山區已經算是相對低價區，因此供給量維持一定的水準。
這次統計較為特別的是，將需求量比對進來，主要是評估該行政區當中，新遷戶籍購屋數量，再比對供給量，所謂供過於求的差額就推估出來了。
統計發現，信義區因為戶籍不增反減，因此供需差額約有四百戶，文山區也是因為新遷進文山區的戶數偏低，因此推估文山區的供給量會大於需求量約三百五十戶。
其他像南港、大安、北投、松山、內湖等區，遷入的新戶籍數，顯然要比交屋的戶數還要多，一般多出約兩百戶左右，照理說，這些區域供給量的壓力應該也是很有限。
台北縣主要區域交屋兩萬七千戶
以同樣的計算方式來看台北縣，整體交屋戶數大約有兩萬七千戶，今年台北縣某些區域確實是有交屋潮的壓力。
台北縣交屋量排名前五名分別是林口、淡水、三重、板橋及樹林。林口及淡水的交屋量都達五千戶以上，其餘約在三千戶左右。
單看這樣的量體，確實令人膽顫心驚，這也就是一般人認為今年會產生交屋潮的主要原因之一，單是林口及淡水的交屋量，加起來就有一萬戶，如何消化這些量體，確實是一個問題。
但是當我們加上另一個面向因素—需求面來看，剛剛的排名就有了變化。以供需差額來看，前五名變成淡水第一名、林口第二名、三重第三名不變，樹林晉陞到第四名，原本榜外的新店意外進榜變成第五名，原本榜內第五名的板橋則除名。
分析這樣的變化，林口及淡水的交屋量壓力，還是台北縣之冠，但是比較起來，林口的狀況似乎又沒有淡水嚴峻，因為遷進林口的戶數比淡水高出一些，林口未來有機場捷運經過，高速公路往來台北又十分方便，連接各工業區，交通條件比淡水好。
三重及樹林也是重案區，約比林口及淡水少一千戶，但是兩年來，三重地區僅約有一千戶購買新成屋，今年交屋量突破三千戶，也就是說，一年約五百戶需求，這些交屋量體要消化，對三重地區來說，確實是一個沉重的負擔。
樹林有部份量體與三峽相連，應該說樹林量體約有七至八成都在三峽北大特區內，因此三峽與樹林應該合併來看。
三峽與樹林今年約交屋四千三百戶，兩年內新購新成屋戶數約兩千五百戶，供給多出約一千九百戶，但是看起來購買三峽與樹林新成屋的戶數成正比例上升，餘屋過剩的問題，反而沒有上述區域嚴重。
板橋今年推估將交屋約三千戶，量體乍聽也是具有威脅，但是其實其中包括規劃一千五百戶「新巨蛋」，扣除該案，板橋交屋量約一千三百戶，板橋兩年來推估購買新成屋約有兩千戶，預料板橋地區將可以順利賣出，不致有交屋潮壓力。
結語
從台北縣市交屋資料來看，交屋問題似乎沒有想像中嚴重，量體的背後，再剝一層，會發現原來是區域的問題，僅是集中在少數某幾區，並非整個縣市都有交屋潮的問題。
又剝下一層，就又看清，原來被認為是交屋量重案區，原來也只是集中在少數個案，不一定全區都有交屋潮的問題。
抽絲剝繭之後，「交屋潮」就不再是今年房市的絆腳石了，從全面交屋潮，到縣市交屋潮，再到個案交屋潮，交屋潮的陰影應該可以撥雲見日了。
註一：交屋量（戶數）=建商未售出餘屋戶數+先建後售戶數+一般退戶+投資釋出戶
註二：需求量（戶數）=區域新增戶籍數×購屋比例（％）×購買新成屋比例（％）
資料來源：住展房屋網
