儘管央行連續大降息,房貸利率跌破3%,但在經濟面不看好之下,銀行仍緊縮銀根,以減少放款、挑選客戶條件為因應策略。消費者若想藉此時貸款購屋,除須以銀行的角度來衡量自身繳款條件,並貨比三家地比較最優惠的方案外,還須考慮適合自己的還款方式,拿捏銀行願意放款的成數,以及和建商談好交屋與放款時間有出入時的保障權益內容。
1、選擇最適合的還款方式
關於房貸的還款方式,除了「本金」的攤還外,另外要考慮的便是「利息」的問題。因此還款方式根據上述二者就有了下列四種排列組合,包括:
一、本金利息固定攤還
例如每個月都還二萬塊。此種方式又稱為「平均攤還法」。這方法優點是每個月都會還到本金,而且固定償還金額可以讓你清楚知道未來每個月的房貸支出,缺點則是財務負擔較大,而且沒有任何投資規劃彈性。
第二種是第一種方法的變形。除了每個月本金和利息平均攤還外,再依照剩下的本金來計算利息。例如剛開始每個月都還二萬塊,但是隨著本金愈還愈多,接下來也會愈還愈少,從原本的二萬變成一萬八、一萬六等等……,房貸的路愈走愈鬆,好像倒吃甘蔗般。但缺點是在付貸款的前幾年個人財務風險較大,要努力撐過那一段資金緊縮時期。
三、寬限期內先還利息
第三種是建商銷售廣告裡很常見的「月繳XXX元起,較鬆擁有房屋」,即是在講這種還款方式。在前幾年寬限期內先還利息,到一定年限後再開始還本金及加計利息。此種方法又稱為「還本寬限期法」。優點是前幾年首購族只須還利息,經濟負擔較小,緩衝期間就可以將手頭上多餘的資金拿來購買家電和做居家裝潢。缺點是當心中習慣了寬限期較低的支出金額後,在寬限期後貸款支出加重,心理壓力也跟著加重。
四、第三種方法的變形,再依剩下的本金計算利息
延續第三種還款方式,在前幾年寬限期內先還利息,到一定年限後再開始還本金,再按照剩下的本金計算利息。這種還款方式是第二種和第三種的折衷,優點是購屋人前幾年的財務規劃彈性大,但是卻同樣要為後面的還款做準備。
2、銀行核定成數約七成左右,購屋人要預先思考貸款不足的考量
另外消費者也要簡單瞭解銀行的核貸標準和流程,當銀行收到貸款人的申請時,銀行會去現場對房屋做實地鑑價,並且對申請人做信用審核。一般而言當預售屋完工到七成時,銀行會再對購屋人的擔保品或保證人做再次審核的對保動作。
所以房子本身的條件愈好,例如地段佳、週遭生活機能建全或是具有品牌的建商等……。若銀行在未來不幸要做法拍動作時,轉手率高風險度也較低,對購屋人而言也容易獲得較高的貸款成數。
不過近來年呆帳風險增加,使得銀行在審核也轉為保守,一般貸款金額最多只會核到七成左右,大約分十五到二十年的期間讓借款人來還款,因此購屋人心裡要先做好準備,房貸若有其它的不足部份,是否要請建商或是銀行協助,搭配小額信用貸款來補其不足,只是信貸的利率會比一般房貸來的高且必須在短期內還清。
在完成銀行對保動作後,快要交屋前建商會提前打電話給客戶做集體對保的動作,做最後的產權確認及為交屋做準備。直到建商在過戶之後,將客戶資料送至銀行,此時銀行會打電話通知購屋人要開始撥款,建商也會再次聯絡客戶交屋日期及要帶的相關文件。要注意的是,購屋人在此時就要開始繳交利息了哦!
通常建商的交屋日期和銀行撥款日期有的是在同一天,如果建商延遲交屋,銀行卻已撥款的話,這段期間所產生的利息,購屋人可以事先在合約註明由建商來承擔,或是在提款單上填上確定的交屋日期來保障自己的權益。如果建商還沒有過戶,購屋者發現房屋還沒有完工或是水電不通的話,也可以和銀行聯絡,申請將貸款的撥款日延後。
要全面的瞭解房貸,絕對不只是注意房貸利率與最優惠的方式而已。唯有處處留意小細節,讓自己隨時掌握最佳的資訊,才有可能在這不景氣的時機中明哲保身,以免一時疏忽而繳房貸繳得苦哈哈,甚至無力負擔而信用破產,那可就優惠不著,反成冤大頭了!
資料來源:優家網
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